Có được chuyển đất nông nghiệp sang đất trồng lúa?
Đất trồng lúa được quy định trong Luật đất đai 2013 như sau:
” Điều 134. Đất trồng lúa
- Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.
Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.
- Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.”
Theo đó việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai hiện tại thì đang bị hạn chế, trường hợp thật cần thiết thì sau đó nhà nước phải có biện pháp bổ sung diện tích đất trồng lúa lại.
Tuy nhiên thì người sử dụng đất được thay đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa theo quy định như sau trong Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý sử dụng đất trồng lúa:
” Điều 4. Chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa
- Điều kiện chuyển đổi từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản:
- a) Không làm mất đi các điều kiện phù hợp để trồng lúa trở lại: Không làm biến dạng mặt bằng, không gây ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa; không làm hư hỏng công trình giao thông, công trình thủy lợi phục vụ trồng lúa;
- b) Phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản trên đất trồng lúa của cấp xã (sau đây gọi là kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa);
- c) Trường hợp trồng lúa đồng thời kết hợp với nuôi trồng thủy sản, cho phép sử dụng tối đa 20% diện tích đất trồng lúa để hạ thấp mặt bằng cho nuôi trồng thủy sản, nhưng phục hồi lại được mặt bằng khi chuyển trở lại để trồng lúa.
- Người sử dụng đất đăng ký chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa với Ủy ban nhân dân cấp xã. Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét sự phù hợp với các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này khi tiếp nhận bản đăng ký và thống kê theo dõi việc sử dụng đất trồng lúa.
- Đất trồng lúa được chuyển đổi cơ cấu cây trồng đáp ứng các quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này vẫn được thống kê là đất trồng lúa, trừ diện tích đất trồng lúa được chuyển đổi hoàn toàn sang trồng cây hàng năm hoặc nuôi trồng thủy sản.
- Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn hướng dẫn cụ thể Điều này.”
Đây là trường hợp chuyển đổi một phần diện tích đất trồng lúa sang trồng cây hàng năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản, theo đó việc chuyển đổi phải đảm bảo điều kiện phù hợp để có thể trồng lúa trở lại, Không làm biến dạng mặt bằng, không gây ô nhiễm, thoái hóa đất trồng lúa; không làm hư hỏng công trình giao thông, công trình thủy lợi phục vụ trồng lúa. Người muốn chuyển đổi phải thực hiện thủ tục với ủy ban nhân dân xã.
=> Đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây hằng năm sang đất chăn nuôi thì theo quy định trong trường này bạn không cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đai.
=> Theo quy định hiện tại thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp thì hiện tại đang có sự hạn chế, tùy thuộc vào diện tích đất trồng lúa của mỗi địa phương thì họ sẽ có những chính sách khác nhau, có phép chuyển đổi hay không. Do đó trong trường hợp này thì bạn có thể hỏi cụ thể trên phòng tài nguyên và môi trường về quyết định của ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo về vấn đề này như thế nào.
=> Bạn muốn thuê lại đất của người dân thì trước hết bạn phải xem xét chủ sử dụng đất có quyền cho thuê đất hay không, đều này sẽ phụ thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất của họ.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Thủ tục, hồ sơ chuyển mục đích sủ dụng đất
– Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất : không quá 15 ngày.
– Cơ quan thực hiện thủ tục : Cơ quan tài nguyên và môi trường cấp huyện
– Thành phần hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
– Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
Nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
– Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
– Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, cùng hình thức sử dụng đất là thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì nộp tiền thuê đất bằng mức chênh lệch giữa tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất tương ứng với thời gian sử dụng đất còn lại; trường hợp có cùng hình thức sử dụng đất là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì khi chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích
– Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.
– Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Trường hợp đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Cách tính tiền sử dụng đất:
| Tiền sử dụng đất phải nộp | = | Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất | x | Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất | – | Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có) | – | Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có) |
Trong đó:
- a) Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này.
– Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước.
– Trường hợp công trình nhà ở, công trình hỗn hợp nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho các tầng và đối tượng sử dụng.
Luật đất đai 2013 quy định về bồi thường đất như sau:
“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
- Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
- Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Như vậy, Mảnh đất bác bạn đang ở thuộc trường hợp bắt buộc phải xin chuyển mục đích sử dụng đất, bác của bạn chưa xin phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, nên xác định của UBND huyện rằng mảnh đất đang sử dụng theo đất nông nghiệp là đúng theo quy định. Bồi thường được áp dụng theo khoản 2, bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi trường hợp này là bồi thường theo giá đất nông nghiệp.
Khi nào được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư?
Về tiền sử dụng đất được tính như sau:
– Căn cứ tính tiền sử dụng đất:
+ Diện tích đất cần chuyển mục đích sử dụng đất
+ Mục đích sử dụng đất
+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
– Cách tính tiền sử dụng đất: do bạn không nói rõ 40m2 mà bạn muốn chuyển mục đích lên đất thổ cư là đất loại gì nên chúng tôi không xác định được chính xác mức tiền sử dụng đất mà bạn phải nộp, chúng tôi cung cấp quy định của Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất để bạn xác định cách tính tiền sử dụng đất trong trường hợp của bạn như sau:
“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
- a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này”.
Ngoài ra bạn còn phải tham khảo quy định trong bảng giá đất của UBND tỉnh Bình Dương về giá đất để tính thu tiền sử dụng đất.
Những điều cần lưu ý: Khi tính tiền sử dụng đất bạn cần tìm hiểu về căn cứ tính tiền sử dụng đất, loại đất chuyển mục đích sử dụng đất, cách tính tiền sử dụng đất, giá đất theo quy định của UBND tỉnh ban hành.
Chuyển mục đích sử dụng đất phải chịu những loại thuế gì ?
Theo điểm e khoản 1 điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất
- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Theo đó, bạn chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn cần làm thủ tục như sau:
Nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
Nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nộp cho cơ quan tài nguyên môi trường
Đối với tiền phải nộp khi bạn chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại điểm c khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất như sau:
- c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết địnhchuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với trường hợp bạn muốn cho tặng cho con trai thì bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, không phải nộp lệ phí trước bạ.
=> Theo điểm a khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân:
- a) Chuyển từ đất vườn, trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thànaoh các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Theo đó, bạn phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp:
Theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nam Định về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2020 thì:
“Đất nông nghiệp trong các khu dân cư nông thôn thuộc các xã của thành phố Nam Định, các xã, thị trấn các huyện: 75.000 đồng/m2”.
Quyền sử dụng đất tính theo giá đất ở:
Phụ Lục 02 ban hành theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nam Định về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2020 có quy định về giá đất tại xã Mỹ Xá thành phố Nam Định như sau:
Đơn vị: ngàn đồng/m2
| Số TT | TÊN ĐƯỜNG – ĐOẠN ĐƯỜNG | VỊ TRÍ | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| 300 | Xã Mỹ Xá | ||||
| KV1: Các trục đường chính thôn Mai xá | 2.200 | 1.300 | 700 | 400 | |
| KV2: Trong khu dân cư Mai xá và xóm 4 Mỹ Trọng | 1.200 | 800 | |||
Trường hợp thứ nhất: Đất nhà bạn là đất ở thuộc KV1 xã Mỹ Xá
Nếu nằm ở vị trí 1 thì giá đất được xác định để tính tiền chuyển đổi quyền sử dụng đất = 50% x (2.200.000 – 75.000) = 1.062.500 (đồng/m2)
Nếu nằm ở vị trí 2 thì giá đất được xác định = 50% x (1.300.000 – 75.000) = 612.500 (đồng/m2
Nếu nằm ở vị trí 3 thì giá đất được xác định = 50% x (700.000 – 75.000) = 312.500 (đồng/m2)
Nếu nằm ở vị trí 4 thì giá đất được xác định = 50% x (400000 – 75000) = 162.500 (đồng/m2)
Trường hợp thứ hai: Đất nhà bạn là đất ở trong ngõ thuộc KV2 xã Mỹ Xá.
Nếu nằm ở vị trí 1 thì giá đất được xác định = 150% x (1.200.000 – 75.000) = 562.500 (đồng/m2)
Nếu nằm ở vị trí 2 thì giá đất được xác định = 50% x (800.000 – 75.000) = 362.500 (đồng/m2)
Vì bạn không nói rõ đất ở nhà bạn nằm ở vị trí nào và khu vực nào do đó, căn cứ vào số liệu tôi đã trình bày ở trên bạn có thể xác định số tiền bạn phải nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó:
Như vậy số tiền 1.800.000đ/1m2 mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở xã Mỹ Xá, thành phố Nam Định yêu cầu gia đình bạn phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất là không đúng theo quy định pháp luật.
Muốn xây nhà nhưng chưa chuyển mục đích sử dụng đất thì làm thế nào?
Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.
Như vậy, chúng ta thấy rằng, sử dụng đất đúng mục đích là một nguyên tắc mà pháp luật đề ra cho tất cả những người sử dụng đất.
Khi muốn sử dụng đất vào mục đích khác người sử dụng đất phải xin phép hoặc đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không được tự ý chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp của gia đình bạn, muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư và phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, đó là nộp tiền sử dụng đất.
Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đich sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:
“b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Quy định tại Điều 5 nói trên mới đưa ra cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang làm đất ở, ngoài ra chúng ta còn phải chú ý đến giá đất để tính thu tiền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì đối với diện tích đất ở trong hạn mức được áp dụng giá đất quy định tại Bảng giá đất do UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quy định, đối với diện tích đất ở vượt hạn mức được áp dụng giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp so sánh, trực tiếp, triết trừ, thu nhập, thặng dư.
Do vậy, để xác định đúng số tiền sử dụng đất mà gia đình bạn phải nộp phải căn cứ dựa vào hạn mức đất ở tại địa phương và giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
Chúng tôi rất sẵn lòng lắng nghe và giải quyết mọi khó khăn của quý khách liên quan đến Pháp luật về Đất đai.
📞📞📞 Gọi ngay tới số 🔥🔥hotline: 0962264737 hoặc tới địa chỉ Công ty tại 176 Đường Láng – Thịnh Quang – Đống Đa – Hà Nội để nhận được sự hỗ trợ.
DD0095
Dồn điền đổi thửa theo quy định pháp luật đất đai?
Chính sách hạn điền là gì? Quy định hạn điền theo luật đất đai?
Mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư
Hạn mức đất nông nghiệp được mở rộng như thế nào theo Nghị quyết 18-NQ/TW?
Bỏ khung giá đất người dân được hưởng quyền lợi, hạn chế nào?
