Giải phóng mặt bằng là gì? Cách tính đền bù giải phóng mặt bằng?

Giải phóng mặt bằng là gì ?

Giải phóng mặt bằng được hiểu là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới.

 Hoạt động giải phóng mặt bằng thường được thực hiện khi Nhà nước có dự án quy hoạch khu đô thị. khu dân cư hoặc thu hồi đất nhằm phục vụ cho những mục đích an ninh, quốc phòng thì việc vận động người dân giải phóng mặt bằng là yếu tố đóng vai trò tiên quyết. Điều này đảm bảo lợi ích của cả Nhà nước và tránh được nhiều rủi ro cho người dân, ngược lại người dân sẽ nhận được chính sách về giải phóng mặt bằng của Nhà nước và cần đảm bảo về nơi tái định cư cho người dân sau khi đồng ý với quyết định thu hồi đất của Nhà nước. Giải phóng mặt bằng là một quá trình phức tạp và cần phải cân bằng lợi ích của cả chủ đầu tư và người dân. Nếu vấn đề này không được giải quyết khéo léo và triệt để sẽ dẫn đến việc tranh chấp kéo dài.

Khái niệm bồi thường là đền bù những thiệt hại tổn thất gây ra nhằm trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác. Bồi thường giải phóng mặt bằng là một trong những giải pháp cần thiết phải thực hiện khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất nhằm đền bù những thiệt hại tổn thất gây ra, trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho người sử dụng đất đang cư trú ổn định trên phần diện tích đất nói trên. Hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi, trong đó, giá trị quyền sử dụng đất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất khác, do các quy định của pháp luật điều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể đối với một diện tích đất xác định.

Việc giải phóng mặt bằng sẽ được diễn ra khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất trong trường hợp :

– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng ;

– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai ;

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Chủ thể có thẩm quyền chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật ?

Pháp luật đất đai đã quy định về giải phóng mặt bằng và những chủ thể có thẩm quyền và trách nhiệm nhân danh Nhà nước thực hiện hoạt động giải phóng mặt bằng và thu hồi đất theo Điều 68 – Luật Đất đai năm 2013 như sau :

– Tổ chức có thẩm quyền làm nhiệm vụ liên quan đến hoạt động bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ bao gồm những tổ chức dịch vụ công về đất, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ;

– Các tổ chức được giao quyền có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi theo chủ trương, chính sách của Nhà nước; cần tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực đất có kế hoạch thu hồi, đồng thời cần có sự thỏa đáng, minh bạch công khai niêm yết giá đất và phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, đơn vị quản lý dân cư nơi thu hồi đất ;

– Trong trường hợp người dân có diện đất thu hồi không bàn giao đất cho đơn vị có thẩm quyền làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng và bồi thường đất thì lúc này Ủy ban Nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có quyết định thu hồi đất cà đơn vị quản lý dân cư tổ chức vận động người dân thực hiện theo chủ trương của Nhà nước.

– Đất đã được thu hồ được giao cho các đơn vị có thẩm quyền tương ứng đê trực tiếp quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật :

+ Đất thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh ; đất thu hồi với mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý ;

+ Đất thu hồi do các hành vi vi phạm pháp luật ; đất thu hồi trong các trường hợp: Tổ chức, cá nhân thuê đất của Nhà nước không còn nhu cầu thuê và sử dụng đất; các nhân sử dụng đất chết và không có người thừa kế ; người sử dụng đất tự nguyện trả đất cho Nhà nước ; đất được Nhà nước cho thuê có thời hạn nhưng không gia hạn thì được giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý, đất giá quyền sử dụng đất ;

+ Các trường hợp thu hồi đất: tổ chức, cá nhân thuê đất của Nhà nước không còn nhu cầu thuê và sử dụng đất; các nhân sử dụng đất chết và không có người thừa kế ; người sử dụng đất tự nguyện trả đất cho Nhà nước ; đất được Nhà nước cho thuê có thời hạn nhưng không gia hạn mà là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì được giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý.

Trình tự giải quyết giải phóng mặt bằng theo quy định Luật đất đai năm 2013

Hoạt động thu hồi đất từ khi là chủ trương đến khi thông báo và thực hiện với khu vực đất thu hồi mà người dân đang sinh sống ổn định trên phần đất này thì các cấp chính quyền cần thực hiện theo đúng trình tự, đúng pháp luật để tránh xảy ra mâu thuẫn, kiện cáo giữa bên có trách nhiệm giao đất và bên có nghĩa vụ thực hiện giải phóng mặt bằng. Việc thực hiện giải phóng mặt bằng được thực hiện theo trình tự sau đây :

– Bước 01: Cơ quan có thẩm quyền thông báo về chủ trương thu hồi đất:

Sau khi có chủ trương thu hồi đất cho mục đích của Nhà nước, hoạt động thông báo thu hồi đất là bước được thực hiện đầu tiên trong quá trình giải phóng mặt bằng. Trước khi có quyết định thu hồi đất, các cơ quan có thẩm quyền quản lý tại địa phương có trách nhiệm thông báo thu hồi đất cho người dân. Thời gian thông báo đối với loại đất là đất nông nghiệp chậm nhấn trong vòng 90 ngày; đối với loại đất phi nông nghiệp chậm nhất trong 180 ngày ;

Cách thức thông báo được thực hiện như sau: Thông báo qua tất cả các thiết bị thông tin đại chúng tại địa phương (loa phát thanh, kênh truyền hình, kênh fage facebook, zalo) và dưới dạng văn bản chữ viết niêm yết rạ Trụ sở Ủy ban Nhân dân cấp xã, phường. Cán bộ địa phương có trách nhiệm thông báo rộng rãi để người dân có đất trong diện giải phóng mặt bằng nắm bắt ;

– Bước 02: Tiến hành tiếp nhận ý kiến người dân:

Khi thông báo thu hồi đất được đưa ra sẽ có hai trường hợp vè ý kiến người dân, lúc này các cán bộ tại cơ quan địa phương có trách nhiệm tiếp nhận thông tin để có phương án xử lý hiệu quả :

Trường hợp người dân trong diện thu hồi đất chấp thuận chủ trương của Nhà nước : Ủy ban nhân dân có thẩm quyền có thể ra quyết định thu hồi đất và thực hiện lên kế hoạch bồi thường trình bồi thường theo quy tắc giải phóng mặt bằng. Sau đó, trợ giúp tái ổn định gia đình cho tất cả những người dân mà không nhất thiết phải chờ đến hết thời hạn ngày thông báo ;

Trường hợp người dân trong diện thu hồi đất không chấp thuận chủ trương của Nhà nước : Cán bộ tiếp nhận phản hồi của người dân và báo lên cấp trên tại Ủy ban nhân dân xã, phường để có hướng giải quyết kịp thời bằng hình thức vận động, tuyên truyền thực hiện chủ trương của Nhà nước, ngoài ra nếu cá nhân, gia đình không hợp tác thì có thể báo lên chính quyền cấp cao hơn để có biện pháp giải quyết phù hợp hơn ;

– Bước 03: Ra quyết định thu hồi đất:

Sau khi thông báo về chủ trương của Nhà nước, cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng như sau :

• Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền sẽ tiến hành thu hồi đất nông nghiệp thuộc đất công ích thuộc khu vực xã, thị trấn, tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,….
• Uỷ ban Nhân dân cấp huyện sẽ có quyền quyết định thu hồi đất thuộc các hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư,…
• Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh có quyền thu hồi hoặc ủy quyền cho Uỷ ban Nhân dân cấp huyện thu hồi diện tích đất có cả tổ chức lẫn hộ gia đình, cá nhân.

– Bước 04: Thực hiện thống kê tài sản và công trình trên đất:

Trước khi thực hiện giải phóng mặt bằng, cơ quan có thẩm quyền cần tiến hành kiểm kê những tài sản và công trình trên đất cho quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng. Hoạt động này sẽ được thực hiện bởi Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với bộ phận thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng. Đồng thời, người sử dụng đất cũng phải có trách nhiệm phối hợp để các cơ quan tính năng hoàn thành quá trình hiệu quả và cụ thể nhất. Nếu cá nhân, tổ chức có đất thu hồi không hợp tác thực hiện nhiệm vụ kiểm để đất đai, tài sản có trên đất thì bộ phận liên quan cần phải có nghĩa vụ thuyết phục người dân để thực hiện nhiệm vụ ;

Quá trình vận động người dân tham gia hợp tác kiểm kê tài sản trên đất được quy định trong thời hạn 10 ngày;  nếu bên sử dụng đất vẫn không chịu phối hợp thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm ép buộc và cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm ép buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 về Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc tại Luật đất đai năm 2013.

– Bước 05: Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư cho người dân trong diện thu hồi đất:

Cơ quan có thẩm quyền phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng lập phương án bồi thường, tái định cư; tổ chức lấy ý kiến người dân và tiến hành việc bồi thường, tái định cư cho người dân theo quy định của pháp luật. Việc này được thực hiện theo đúng số liệu đo đạc kiểm kê ở giai đoạn thống kê tài sản trên đất.

– Bước 06: Thực hiện niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của người dân:

Trên thực tế, việc đưa ra phương án thỏa thuận về mức bồi thường của Nhà nước đối với người dân trong diện thu hồi đất thường diễn ra khá phức tạp. Theo từng giai đoạn và từng biến cố xã hội, giá đất có thể cao hơn giá thỏa thuận đưa ra cho người dân, chính vì bất cập này sẽ dẫn đến việc không đạt được thỏa thuận cuối cùng trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng. Như đã phân tích ở trên, có thể bồi thường bằng các hình thức như : tiền mặt hoặc cấp đất tái định cư. Thông thường giá trị bồi thường chỉ là bồi thường đất và định giá tài sản trên đất đã khấu hao. tuy nhiên trên thực tế muốn xây dựng lại một công trình nhà ở lại cao hơn mức bồi thường; ngoài ra nhiều trường hợp phần đất tái định cư người dân được cấp không có địa hình và vị trí thuận lợi cho các hoạt động kinh tế – xã hội nên người dân thường khó đồng ý. 

Khi thực hiện lấy ý kiến người dân cần được thực hiện xác lập bằng biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt rận Tổ Quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi cũng ký xác nhận vào biên bản.

Việc lấy ý kiến, lấy xác nhận và tổng hợp ý kiến của những người có quyền và lợi ích liên quan nhằm giảm thiểu đến mức tối đa những khúc mắc của người dân, đồng thời các cấp đại diện cũng đưa ra được phương án bồi thường thỏa đáng nhất.

– Bước 07: Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức thực hiện: ở giai đoạn này, sau khi đã xác nhận biên bản thỏa thuận giữa cơ quan chức năng và những cá nhân, hộ gia đình trong diện thu hồi đất đưa ra quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

– Bước 08: Tổ chức chi trả bồi thường

Trong thời hạn 30 ngày kể từ thời điểm ngày có quyết định thu hồi đất, các cơ quan có thẩm quyền phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bồi thường, trợ giúp tái ổn định gia đình có người dân có đất thu hồi. Nếu trong trường hợp đất đai tranh chấp hoặc trong quá trình chuyển nhượng đất chưa hoàn chỉnh thì phần bồi thường giải phóng mặt bằng được lưu lại tại Kho bạc Nhà nước cho đến khi các bên giải quyết xong vấn đề thì tiến hành chi trả lại theo lợi ích các bên được nhận

– Bước 09: Cưỡng chế thu hồi đất và bàn giao mặt bằng

Trường hợp những cá nhân, gia đình không thực hiện nghĩa vụ theo chủ trương chung sẽ bị tiến hành cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tai Điều 71 về Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2013. 

Sau khi hoàn tất quá trình thu hồi đất ở phía người dân, cơ quan có thẩm quyền tiến hành kiểm tra lại một lần trước khi bàn giao đất cho chủ đầu tư để tiến hành thực hiện dự án.

Kết luận: Từ những phân tích trên, Luật Minh Khuê trả lời cho câu hỏi về quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng của quý khách hàng. Trong trường hợp của gia đình bạn, bạn chấp thuận yêu cầu thu hồi đất cho cơ quan chính quyền tiến hành giải phóng mặt bằng thì đến khi Cơ quan có thẩm quyền tiến hành lấy ý kiến và tiến hành lập phương án bồi thường thì gia đình của bạn sẽ được bồi thường theo như thỏa thuận và theo đúng quy định pháp luật đất đai năm 2013.

Quy định pháp luật về cách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước có chủ trương thu hồi đất?

 Bảng giá đất và giá đất cụ thể được quy định tại Điều 114 – Luật Đất đai năm 2013 như sau:

– Về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cứ cho người dân, Sở Tài Nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan thực hiện thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban Nhân dân cùng cấp phê duyệt.

– Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh sẽ là cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Đối với việc giải phóng mặt bằng, người dân luôn quan tâm hơn đến chi phí và quyền lợi mà mình được nhận đền bù là bao nhiêu. Mức đến bù giải phóng mặt bằng này được pháp luật quy định khác nhau qua hai trường hợp đất thu hồi như sau :

– Tiền đền bù giải phóng mặt bằng tính theo giá Nhà nước :

Những trường hợp đền bù giá đất giải phóng mặt bằng theo quy định của Nhà nước bao gồm :

• Thu hồi đất để phục vụ các dự án liên quan đến An ninh quốc phòng ;
• Thu hồi đấy nhằm mục đích phát triển kinh tế – xã hội ;
• Thu hồi đất do cần chấm dứt việc sử dụng đất : đất bị ô nhiễm gây nguy hiểm đến tính mạng; đất có nguy cơ sạt lở bởi thiên tai gây nguy hiểm.

Tiền đền bù giải phóng mặt bằng trong những trường hợp nêu trên được quy định tại Điểm đ – Khoản 4 – Điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 về tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được hướng dẫn cụ thể tại Khoản 5 – Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất như sau :

Giá trị của thửa đất cần định giá ( 01m2 ) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

( Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền đền bù giải phóng mặt bằng sẽ do Ủy ban nhân dân cấp dẫn tỉnh quyết định. Tuy nhiên đối với hệ số điều chỉnh này mỗi dự án tại thời điểm Nhà nước thu hồi khác nhau sẽ có mức điều chỉnh là khác nhau. Vì vậy, nếu là người trong diện được đền bù giải phóng mặt bằng trừ khi gia đình bạn nắm được hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm thu hồi mà Ủy ban nhân dân tỉnh quy định thì mới có thể tính cụ thể được 01m2 đất được đến bù bao nhiêu. Sau khi tính được 01m2 đất thì áp dụng công thức :

Mức giá bồi thường = Mức giá đất (01m2) x diện tích đất đang sử dụng.

Ngoài ra bạn cần lưu ý, đối với 63 tỉnh thành trên cả nước, Nhà nước quy định bảng giá bồi thường là khác nhau như khu vực thành phố, khu vực nông thôn. Ví dụ một số văn bản pháp luật quy định về Bảng giá đất tại các tỉnh thành trên cả nước :

– Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ban hành quy định và bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024 ;

– Quyết định 12/2020/QĐ-UBND Quy định về Bảng giá đất giai đoạn năm 2020-2024 trên địa bàn tỉnh Hà Nam ; 

– Quyết định 28/2019/QĐ-UBND về Bảng giá đất chi tiết trên địa bàn tỉnh Hà Giang giai đoạn 2020-2024 ;

– Quyết định 61/2019/QĐ-UBND về bảng giá đất năm 2020 trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh;

– Nghị quyết 33/2019/NQ-HĐND thông qua Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.

Kết luận: Tiếp tục trả lời câu hỏi về mức bồi thường giải phóng mặt bằng mà hiện nay gia đình bạn được nhận : Theo như phân tích của Luật Minh Khuê, mức bồi thường giải phóng mặt bằng được tính dựa vào những căn cứ về hệ số điều chỉnh giá đất theo từng năm, từng tỉnh, thành phố, quận, huyện và từng khu vực, tiếp theo phụ thuộc vào bảng giá đất của từng địa phương mà pháp luật quy định có giá trị thi hành 05 năm / 01 lần. Trong trường hợp của bạn, bạn chắc chắn sẽ được đền bù, tuy nhiên những thông tin mà bạn cung cấp chưa đủ để Luật Minh Khuê có thể xác định được Bảng giá đất mà địa phương mà bạn sinh sống là bao nhiêu. Vì vậy, dựa vào những phân tích dựa trên căn cứ pháp luật nêu trên thì bạn có thể xác định được quy trình giải quyết bồi thường giải phóng mặt bằng, mức giá đất ở địa phương bạn như thế nào và công thực tính giá đất bồi thương nếu bạn nắm được hệ số tại địa phương mình như thế nào. 

Chúng tôi rất sẵn lòng lắng nghe và giải quyết mọi khó khăn của quý khách liên quan đến Pháp luật về Đất đai. 

📞📞📞 Gọi ngay tới số 🔥🔥hotline: 0962264737 hoặc tới địa chỉ Công ty tại 176 Đường Láng – Thịnh Quang – Đống Đa – Hà Nội để nhận được sự hỗ trợ.

DD0037