Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở

Câu hỏi tư vấn: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có hiệu lực khi nào? Trường hợp muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì có phải xin phép không? Trình tự, thủ tục được quy định như thế nào?

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH HANILAF, trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai năm 2013:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

1. a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
2. b) Đất không có tranh chấp;
3. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4. d) Trong thời hạn sử dụng đất.
5. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

          

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Bên cạnh đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau thì mới có hiệu lực:

– Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005. Điều kiện có hiệu lực chung của giao dịch dân sự:

“a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

1. b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
2. c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
3. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

– Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, điều kiện về hình thức của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

1. b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Như vậy, nếu thỏa mãn tất cả các điều kiện trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn mới có hiệu lực, nếu vi phạm thì việc chuyển nhượng không có hiệu lực. Bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, bạn phải trả lại đất cho người bán và được nhận lại tiền của mình theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005, cụ thể:

“2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Thứ hai, về vấn đề chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất

– Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp của bạn thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã) nơi có đất.

– Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó:

Bạn cần nộp 1 bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, bao gồm:

“a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

1. b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Trường hợp địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

– Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tối đa không quá 15 ngày.

Như vậy, bạn có thể thực hiện theo quy định trên để xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Tuy nhiên việc có được phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không còn phụ thuộc việc thẩm định, đánh giá cơ quan có thẩm quyền:

“a) Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

1. b) Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có liên quan đến dự án (nếu có);
2. c) Đánh giá về yêu cầu sử dụng đất của dự án theo quy định hiện hành về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất. Đối với loại dự án chưa có quy định về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất thì cơ quan thẩm định căn cứ vào quy mô, tính chất dự án và khả năng đáp ứng về quỹ đất của địa phương để đánh giá;
3. d) Đánh giá về khả năng sử dụng đất đảm bảo hiệu quả thông qua việc đánh giá về năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư; tác động môi trường do sử dụng đất; mức độ phù hợp với kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; hệ số, mật độ xây dựng, độ cao, độ sâu trong lòng đất đối với dự án xây dựng công trình; mức độ ảnh hưởng đến vấn đề quốc phòng, an ninh (nếu có);

đ) Yêu cầu về diện tích sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và khả năng đáp ứng về quỹ đất của địa phương đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư.”

Nếu quý khách hàng còn bất kỳ vướng mắc, không hiểu về vấn đề này hay bất kỳ vấn đề pháp lý liên quan nào khác, Quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số tổng đài tư vấn miễn phí của Công ty Luật Hanilaf chúng tôi: 096.226.4737 để nhận được sự giải đáp thắc mắc kịp thời, nhanh chóng đến từ đội ngũ Luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm chuyên môn. Xin chân thành cảm ơn hợp tác của Qúy khách hàng!

DD0619