Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở?

Nội dung yêu cầu tư vấn:

Chào LS! Hiện tôi có đất 15×60 (đã trừ lộ giới 15m). Nhờ luật sư giải đáp giúp tôi:

1. Phí lên thổ cư khu vực này bao nhiêu? Từ đất trồng cây lâu năm?
2. Nợ phí lên thổ cư có được cho thuê mặt bằng đất không?(ngta thêu mở siêu thị mini)
3. Có lên thổ cư 100% được không? Tổng 900m?
4. Hạn mức sử dụng đất xây dựng là 300m phải không? Và nếu vượt quá hạn mức thì tính hệ số K là bao nhiêu và như tính thế nào? Ví dụ tôi lên thổ cư 350m thì vượt 50. giả sử hệ số K là 1.4 thì tính 350×1.5 hay là 50×1.4 ( vì tôi tính xây dựng nhà ở là 300m vuong, phần còn lại cho thêu để người ta mở siêu thị mini)
5. Thuế sử dụng đất là gì? khi nào phải đóng thuế? và đóng bao nhiêu?Chân thành cảm ơn  LS, rất vui khi nhận được phản hồi từ LS.

Trả lời tư vấn: 

Thứ nhất, về phí thổ cư từ đất trồng cây lâu năm.

Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 về chuyển mục đích sử dụng đất thì: 

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

1. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Như vậy, nếu bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (loại đất phi nông nghiệp) nên bạn phải tiến hành xin phép UBND huyện để tiến hành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng này. Phía UBND huyện sẽ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, giấy tờ, mục đích sử dụng đất cũng như kế hoạch sử dụng đất của huyện để xác định trường hợp của bạn có đáp ứng đủ điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Nếu trường hợp của bạn phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì phía cơ quan có thẩm quyền sẽ cho phép bạn chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong trường hợp bạn đáp ứng đủ điều kiện để tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất thì số tiền sử dụng đất mà bạn phải nộp sẽ căn cứ theo quy định tại Điểm b, Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể:

“b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. 

Do đó, khi chuyển đổi mục đích từ đất trồng cây lâu năm đất thổ cư thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Số tiền này được xác định bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp, diện tích được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thì thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.

Thứ hai, nợ phí thổ cư có được cho thuê mặt bằng không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì:

“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”. 

Như vậy, người sử dụng đất ghi nợ nghĩa vụ tài chính chỉ được thực hiện các quyền khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. Theo đó, trong trường hợp của bạn do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai nên không đủ điều kiện tiến hành cho thuê mặt bằng được.

Thứ ba, về thuế sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 về đối tượng chịu thuế thì: 

“1. Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị”.

Theo đó đất ở là đất thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Khi sử dụng đất thì bạn phải tiến hành nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với phần diện tích đất của mình theo quy định tại Điều 17 Thông tư 153/2011/TT-BTC thì:

“Điều 17. Nộp thuế

1. Đối với hộ gia đình, cá nhân.

1.1. Căn cứ Tờ khai của NNT đã có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cơ quan thuế tính, lập Thông báo nộp thuế theo mẫu số 01/TB- SDDPNN ban hành kèm theo Thông tư này.

Chậm nhất là ngày 30 tháng 9 hàng năm, Cơ quan thuế có trách nhiệm gửi Thông báo nộp thuế tới NNT. 

Trong thời gian 10 (mười) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế, NNT có quyền phản hồi (sửa chữa, kê khai bổ sung) về các thông tin trên Thông báo và gửi tới nơi nhận hồ sơ khai thuế. Cơ quan thuế có trách nhiệm trả lời trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được ý kiến phản hồi của NNT. Trường hợp NNT không có ý kiến phản hồi thì số thuế đã ghi trên Thông báo được coi là số thuế phải nộp. 

NNT có trách nhiệm nộp đủ tiền thuế vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại Khoản 3 Điều này.

…

3. Thời hạn nộp thuế.

3.1 Thời hạn nộp tiền thuế hàng năm chậm nhất là ngày 31 tháng 12 hàng năm.

NNT được quyền lựa chọn nộp thuế một lần hoặc hai lần trong năm và phải hoàn thành nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 12 hàng năm. Thời hạn nộp tiền chênh lệch theo xác định của NNT tại Tờ khai tổng hợp chậm nhất là ngày 31 tháng 3 năm sau.

3.2. Trường hợp trong chu kỳ ổn định 5 năm mà NNT đề nghị được nộp thuế một lần cho nhiều năm thì hạn nộp thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 12 của năm đề nghị.

3.3 Đối với trường hợp phát sinh các sự việc dẫn đến sự thay đổi về NNT, người chuyển quyền sử dụng đất có trách nhiệm hoàn tất việc nộp thuế vào NSNN nơi có đất chịu thuế trước khi thực hiện các thủ tục pháp lý; Trường hợp thừa kế, nếu chưa hoàn tất việc nộp thuế vào NSNN thì người nhận thừa kế có trách nhiệm hoàn tất việc nộp thuế vào NSNN”.

 Theo quy định trên thì bạn phải thực hiện thủ tục kê khai thuế tại cơ quan thuế quận, huyện nơi có quyền sử dụng đất. Sau khi thực hiện thì cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo nộp thuế cho bạn và bạn phải thực hiện nộp theo đúng thời gian ghi trên thông báo.

Về mức thuế sử dụng đất ở phải nộp sẽ xác định theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC: 

“1. Đất ở:

a) Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:

BẬC THUẾ	DIỆN TÍCH ĐẤT TÍNH THUẾ (m2)	THUẾ SUẤT (%)
1	Diện tích trong hạn mức	0,03
2	Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức	0,07
3	Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức	0,15

b) Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%”.

Như vậy, mức thuế suất được áp dụng sẽ được xác định theo hạn mức đất bạn được công nhận. Nếu đất của bạn yêu cầu công nhận trong hạn mức thì thuế suất 0,03%, nếu vượt quá hạn mức nhưng không quá ba lần sẽ là 0,07% và nếu thuộc trường hợp vượt quá 3 lần so với hạn mức quy định thì thuế suất được xác định là 0,15%.

  Chúng tôi rất sẵn lòng lắng nghe và giải quyết mọi khó khăn của quý khách liên quan đến Pháp luật về Đất đai. 

Gọi ngay tới số Hotline: 0962264737 hoặc tới địa chỉ Công ty tại 176 Đường Láng – Thịnh Quang – Đống Đa – Hà Nội để nhận được sự hỗ trợ.

DD0833