Sổ đỏ đứng tên nhiều chủ khi thực hiện giao dịch làm thế nào?

Câu hỏi tư vấn: Kính gửi Công ty Luật TNHH HANILAF, tôi có câu hỏi xin tư vấn như sau:

Ông A bà B là hai vợ chồng, bà C là em ruột của bà B. Ông A và bà B có 2 người con, mẹ đẻ B và C vẫn còn sống. Gia đình ông A và bà B và gia đình C có chung tiền (mỗi người một nửa) mua 1 mảnh đất 200m2 trong khu đã quy hoạch chia lô của đô thị, đứng tên trên sổ đỏ toàn bộ diện tích tích đó là ông A.

– Hai gia đình đã xây nhà, mỗi nhà 100 m2 đất. Do khu này quy hoạch đô thị nên không cho phép tách sổ đỏ của lô đất này, nên 2 nhà cứ thế ở từ khi xây.

– Không may bà B mất, ông A đi lấy vợ hai và muốn bán căn nhà này và hiện nay đã có người muốn mua.

      

Xin hỏi và mong được tư vấn:

1. Ông A có quyền được bán 100m2 nhà của mình không?
2. Toàn bộ diện tích trên sổ đỏ là ông A đứng tên khi muốn bán một nửa, sổ đỏ lại không tác được. Vậy thủ tục như thế nào?  
3. Có cách nào giải quyết 3 bên giữa ông A, bà C và người mua để ông A bán được nhà, và bà C không phải lo chuyện sẽ bị mất nửa đất còn lại, người mua thì được mua có giấy tờ hợp pháp.
4. Nếu bán được, thì tiền thuế đất, phí trước bạ, hay các loại phí khác phải nộp là theo 200m2 như sổ đỏ, hay chỉ tính trên 100m2 đất bán nhà ông A. 
5. Nếu bán được, thì tên sổ đỏ và diện tích sau khi bán sẽ đứng tên A và diện tích cụ thể như thế nào? 
6. Nếu bán được, giả sử ông A muốn cho hai con thừa kế toàn bộ số tiền bán nhà thì có được không? Có phải chia tài sản cho mẹ đẻ của bà B không?
7. Tài sản này có bị liên quan gì đến với bà vợ hai của ông A không, về luật pháp có phải chia tài sản cho bà vợ sau không?

 

Trả lời tư vấn: Cảm ơn câu hỏi của bạn dành cho công ty Luật TNHH HANILAF, đối với thắc mắc này chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, theo quy định của Luật đất đai 2013:

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Như vậy, do điện tích đất này thuộc sở hữu chung của hai gia đình nên việc thực hiện các giao dịch liên quan tới phần đất đó ( bán, thế chấp…) thì bắt buộc phải có sự đồng ý của bên còn lại; trường hợp không có sự đồng ý của bên còn lại mà vẫn tiến hành giao dịch thì giao dịch đó là vô hiệu, không có giá trị về mặt pháp lý. Nên khi ông A muốn bán số diện tích trên 100m2 thì cần có sự đồng ý của bạn thì giao dịch đó mới được phép thực hiện.

Thứ hai, về giải quyết 3 bên giữa ông A, bà C và người mua để ông A bán được nhà, và bà C không phải lo chuyện sẽ bị mất nửa đất còn lại, người mua thì được mua có giấy tờ hợp pháp.

Do sổ đỏ là của chung hai gia đình mặc dù người đứng tên chính trong sổ là ông A. Nên để ông A có thể bán được căn nhà thì cần có sự đồng ý của bà C cho việc thực hiện giao dịch trên. Đồng thời, ông A và bà C có thể thỏa thuận về việc bán một nửa số diện tích và số diện tích còn lại sẽ chuyển nhượng sang tên cho bà C đứng tên trên sổ đỏ.

Thỏa thuận này có thể lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.

Thứ ba, về nộp tiền thuế đất, phí trước bạ, hay các loại phí khác.

Do số diện tích bán chỉ 100m2 nên bạn chỉ cần nộp khoản các khỏa thuế, phí lệ phí trước bạ đối với phần diện tích mà đã bán trước đó.

Cụ thể cho các khoản thuế phải nộp đối với 100m2 đất:

Theo khoản 1 Điều 107 Luật đất đai 2013, các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:

“a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

1. b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
2. c) Thuế sử dụng đất;
3. d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

1. e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
2. g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.”

Thứ tư, Nếu bán được, thì tên sổ đỏ và diện tích sau khi bán sẽ đứng tên ông A và diện tích cụ thể như thế nào? 

Như chúng tôi đã trình bày trên thì khi ông A và bà C đã có thỏa thuận về việc cho ông A bán một nửa số diện tích và số diện tích còn lại sẽ do bà C sở hữu và theo đó ông A sẽ phải tiến hành chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ cho bà C đứng tên trong đó.

Vì đã bán một nửa diện tích đất là 100m2 nên chỉ còn lại 100m2 thì đương nhiên diện tích còn lại trong sổ đỏ chỉ còn 100m2 và bà C là người đứng tên.

Thứ năm,  trong trường hợp mà ông A muốn để lại toàn bộ số tiền do bán diện tích đất có được cho hai người con trai và người vợ hai.

Trước tiên khi phân chia tài sản chung của hai vợ chồng thì được chia  đều nhau, khi vợ ông A chết thì một nửa số tiền có được sẽ chia đều cho hai người con trai, và theo đó ông A muốn để lại toàn bộ số tiền của mình cho hai người con trai đương nhiên là được.

Về việc tài sản ông A và bà B có liên quan tới vợ hai của ông A. Do tài sản là chung của ông A và bà B nên vợ hai của ông A không có bất cứ liên quan nào tới số tài sản trên. Tuy nhiên, thì người vợ hai kia vẫn có quyền được hưởng một phần tài sản từ số tài sản của ông A sau khi đã chia với bà B.

Như đã trình bày trước đó thì do diện tích này thuộc sở hữu của cả hai gia đình nên việc xác lập các giao dịch liên quan bắt buộc phải có sự đồng ý của cả hai bên, trường hợp một bên không đồng ý thì giao dịch thực hiện sẽ không có giá trị pháp lý và đương nhiên sẽ không có hiệu lực.

Chúng tôi rất sẵn lòng lắng nghe và giải quyết mọi khó khăn của quý khách liên quan đến Pháp luật về Đất đai. 

📞📞📞 Gọi ngay tới số 🔥🔥hotline: 0962264737 hoặc tới địa chỉ Công ty tại 176 Đường Láng – Thịnh Quang – Đống Đa – Hà Nội để nhận được sự hỗ trợ.

DD0606