Bỏ khung giá đất người dân được hưởng quyền lợi, hạn chế nào?

Khái quát chung về khung giá đất.

Khu giá đất là giá đất mà Nhà nước quy định, khung giá đất và bảng giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần tùy từng loại đất theo từng vùng và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Trong thời gian quy định trên giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm 20% so với giá tối thiểu trong khung giá đất.

Đây cũng là cơ sở để các tỉnh/thành phố điều chỉnh khung giá đất ở địa phương mình sao cho phù hợp và không được thấp hơn giá đất trong bảng giá đất, áp dụng giá đất được sử dụng trong trong việc áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình; tính các loiaj thuế liên quan đến đất đai; tính phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn thị trường. Trong khung đó có giá tối thiểu và giá cả tối đa, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Trong trường hợp bảng giá đất, khung giá đất được áp dụng vào nhưng thấp, không sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường thì sẽ áp dụng giá do UBND quyết định để tránh thất thoát, UBND sẽ cho ra một hệ số giữa giá quy định và quyết định để áp dụng chung.

 

Những tồn tại, bất cập trong công tác áp dụng khung giá đất, bảng giá đất.

Thực tế cho thấy, việc ban hành khung giá đất không những không phát huy được mục đích đề ra mà còn tạo ra hai cơ chế giá đất gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai ciat nhà nước cũng như việc triển khai các dự án có sử dụng đất: Giá đất theo khung nhà nước ban hành là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù cho người dân; loại Giá thứ hai được gọi là giá trên thị trường. Trên thực tế loại đất trên khung giá đất thấp xa so với thị trường ở mọi thời điểm khung giá Nhà nước ước tính chỉ bằng khoảng 20%-30% khung giá thị trường. Khung giá đất của cấp tỉnh cũng ước tính chỉ bằng 30%-60% giá đất thị trường tại địa phương. Những vấn đề này dẫn đến gặp một số khó khăn trong việc thu hồi đất, giá đền bù quá xa giá thị trường xuất hiện sự chênh lệch lớn. Tại Dự thảo Luật đất đai các Giáo sư, Tiến sĩ cũng đưa ra quan điểm đó, cụ thể: Giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61, 62 Luật Đất đai năm 2013

Vấn đề tồn đọng thứ hai là nguồn thu từ đất đang bị thất thoát rất lớn nhất là việc định giá đất trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng các loại đất hay thất thoát trong quá trình thu các loại thuế. Nguồn thu từ đất chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương những hiện nay có rất nhiều bất cập trong hoạt động thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính tiền bồi thường đất, nguyên nhân chủ yếu là do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện.

Bất cập thứ ba là trong cách tính giá đất hiện nay đối với các dự án Bất động sản là nguyên nhân dẫn đến việc đẩy giá nhà lên cao. Hội đồng định giá đất ở các tỉnh, thành phố lớn theo cách tính lùi: Từ giá thị trường của các dự án quanh đó đang giao dịch tính ra tổng doanh thu của các dự án đang xét định giá – (tổng chi phí xây dựng theo đơn giá định mức 14% lãi và chi phí quản lý chung dành cho chủ đầu tư)= tổng tiền đất phải nộp và chia ra đơn giá đất nhà đầu tư phải nộp giá đất này so với đơn giá tối thiểu nhà nước công bố cao gấp 1.8 đến 2.6 lần… và còn nhiều nguyên nhân khác dẫn đến làm giá nhà tăng cao liên tục vì hệ số đơn giá đất liên tục tăng hàng năm.

Hội đồng thẩm định giá chưa đảm bảo được sự độc lập theo như tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW bởi Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh đồng thời là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá, thành viên là đại diện của cơ quan tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định đất phần lớn Hội đồng thẩm định giá là đại diện của các cơ quan, tổ chức công chỉ có một cơ quan hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất nên việc xác định giá đất chưa đảm bảo được tính độc lập, chính xác bởi lẽ việc xã định giá đất là do hội đồng làm việc tập thể và biểu quyết theo đa số. Chính vì vậy, cần xem xét lại quy định tại Điều 131 Luật Đất đai

Ngoài ra, việc áp dụng khung giá đất dẫn đến không minh bạch trong việc đóng thuế, trốn thuế , nhiều người dân rao bán đất lên đến cả tỷ đồng/ m2 còn theo khung giá đất sét thấy chỉ vài trăm triệu/m2 chênh lệch quá lớn so với khung giá đất nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng đất công chứng lại ghi với giá đất khác nhằm trốn tránh chi phí thuế cao. Sau này có xảy ra tranh chấp trong hợp đồng mua bán đất thì lại phải tính tiền bồi thường hay xử phạt theo giá đất ghi trong hợp đồng gây ảnh hưởng, thất thoát lớn đối với tất cả các bên.

Cũng tại Dự thảo Luật đất đai, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cho hay, hiện nay theo quy định về việc xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong giao dịch nhà đất, nhiều trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành. Khung giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh có mức tối thiểu là 1.5triệu/m2 và tối đa là 162 triệu/m2 khác xa hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng trên thực tế. Do đó, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất các bên mua-bán thường thống nhất thể hiện giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng so với giá tại bảng giá đất địa phương và đương nhiên sẽ thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường với mục đích giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước.

 

Bỏ khung giá đất thì người dân được hưởng lợi ích gì?

Như đã phân tích ở các mục trên, có thể thấy việc ban hành khung giá đất gặp nhiều khó khăn, trắc trở, giá đất được xác định theo khung giá Nhà nước ban hành không theo kịp và thường thấp hơn nhiều so với giá trên thị trường. Nhằm lợi dụng hai cơ chế giá đất mà nhiều người dân thường kê khai giá trên hợp đồng mua bán chênh lệch hơn so với giá thị trường và mặt khác những trường hợp được nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thì họ vô cùng thiệt thòi vì giá đền bù rất thấp, thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Chính vì những lẽ trên, tại Dự thảo Luật Đất đai Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đóng góp ý kiến là bãi bỏ khung giá đất là nhiệm vụ cần phải được chú trọng để có thể khắc phục được đầy đủ những hạn chế, bất cập đang phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai tại thời điểm hiện tại.

Vấn đề bãi bỏ khung giá đất là bước đột phá nhất trong lĩnh vực đất đai, bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì UBND tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào các nguyên tắc điều này giúp các tỉnh, thành phố thể hiện trách nhiệm trong quyết định giá đất dựa trên quy chuẩn, phương pháp định giá, hợp xu thế và tuân theo quy luật tất yếu của sự phát triển của thị trường để xây dựng bảng giá đất phù hợp.

1. Đặng Hùng Võ cũng bày tỏ việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, giúp năng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai. Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất sẽ góp phần cởi trói cho giá đất địa phương, tạo điều kiện đền bù thỏa đáng cho người dân theo giá thị trường thay vì chịu thiệt thòi khi căn cứ vào khung giá đất.

Từ những quan điểm, ý kiến có đồng tình cũng có không đồng tình trong việc bỏ khung giá đất nhưng nhìn chung chúng ta không thể phủ nhận những lợi ích đối với người dân cũng như đối với Nhà nước khi bãi bỏ khung giá đất như sau:

– Đảm bảo được quyền lợi của người dân khi nhà nước thu hồi đất và bồi thường đất: Thực tế, người dân khi bị thu hồi đất sẽ lâm vào cảnh khó khăn, vất vả bởi mất nhiều hơn là được vì khoảng cách giá đất. Như đã nói ở trên, bảng giá đất nhà nước ban hành không theo kịp với giá thị trường và 5 năm mới thay đổi một lần trong khi giá đất luôn luôn biến động nên người dân vô cùng thiệt thòi trong việc Nhà nước thu hồi đất và bồi thường đất vì giá bồi thường theo khung thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường dẫn đến phát sinh tranh chấp, khiếu kiện đất kéo dài nên việc thu hồi đất rất khó khăn các dự án kéo dài vì không có sự hợp tác của người dân và chính quyền địa phương.

Chính vì vậy, việc bỏ khung giá đất dẫn đến việc bồi thường về đất khi thu hồi sẽ theo giá thị trường giảm đi nỗi lo lắng của người dân từ đó người dân cũng dễ dàng chấp nhận hợp tác với chính quyền địa phương từ đó cũng đẩy nhanh tiến độ giao đất cho các chủ đầu tư để tiến hành các dự án

– Bỏ khung giá đất giúp hạn chế vấn nạn đầu cơ đất đai: Đầu cơ đất đai là việc mua vào số lượng lớn đất, bất động sản để tích trữ và bán ra khi có sự chênh lệch về giá so với lúc mua. Hiện nay, tình trạng đầu cơ mua đất không chỉ diễn ra ở các thành phố lớn, quận, huyện ngoại thành mà còn khá phổ biến tại các vùng nông thôn.

Khi khung giá đất và giá đất thị trường ngang nhau thì dẫn đến thuế, phí chuyển nhượng đất cao hơn so với hiện tại từ đó làm giảm đi tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai và giá đất cũng có thể giảm. Từ đó giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai

– Không chỉ với với dân mà việc bỏ khung giá đất còn giúp tăng ngân sách nhà nước từ thuế. Có thể dễ dàng nhận thấy, việc bảng giá đất thấp hơn giá thị trường đang dẫn đến tình trạng nhiều người mua bán đất ghi giá đất trên hợp đồng mua bán thấp hơn giá bán trên thị trường nhằm trốn thuế dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước. Hiện nay khi mau bán nhà đất, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng giá của UBND cấp tỉnh đã quy định thì việc tính thuế sẽ căn cứ vào bảng giá mà UBND đã quy định trong khi đó giá đất trên thị trường lại chênh lệch rất lớn đối với giá đất theo bảng giá đất mà UBND tỉnh đó đề ra, lợi dụng điểm yếu đó, các cá nhân, tổ chức thường kê khai giá khống nhằm trốn thuế hay nhằm giảm số thuế phải đóng góp cho thị trường. Vì lẽ đó, khi bảng giá đất UBND tỉnh ban hành bám sát với thị trường thì sẽ không còn chênh lệch nhiều với hai loại giá này nên việc trốn thuế sẽ giảm đáng kể từ đó ngân sách nhà nước được cải thiện.

– Bỏ khung giá đất sẽ giúp loại bỏ sự chênh lệch giá trị thật và ảo giúp cho dự án của chủ đầu tư tiến triển nhanh hơn: Việc bỏ khung giá. Cũng như đã nói ở trên giá đất theo khung thấp hơn giá thị trường nên một số dự án bị chấm tiến độ do người dân không đồng tình với giá đền bù khi giải phóng mặt bằng, vì vậy việc bỏ khung giá đất khi giải phóng mặt bằng giúp chủ đầu tư dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, như thế sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và giá trị ảo

Ngoài những lợi ích nêu trên, việc bỏ khung giá đất đang còn nhiều ý kiến trái chiều, lo ngại bởi người dân và các nhà đầu tư lo lắng về việc đội chi phí đầu vào dự án dẫn đến giá nhà tăng lên do giá đất tăng, giá bồi thường tăng thì giá nhà cũng từ đó tăng theo. Trên thực tế doanh nghiệp bất động sản lại rơi vào khó khăn, sức ép lớn từ việc vốn vay bị siết chặt, cho phí pháp lý, nhân công thậm chí là chi phí liên quan đến giá đất. Chính vì vậy cần có quy định bước đi rõ ràng, cụ thể từ chính sách để giúp người dân và doanh nghiệp thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp. Rồi còn có ý kiến bỏ khung giá đất thì sẽ không có căn cứ cho các tỉnh dựa vào để quy định giá đất tỉnh mình, nếu mỗi tỉnh một giá đất khác nhau thì sẽ tạo ra mức giá chênh lệch không hợp lý. Cơ quan chức năng cũng cần lưu ý vấn đề này và cần phối hợp để tăng cường kiểm tra, giám sát, tránh tình trạng sau khi thực hiện chính sách bỏ khung giá đất sẽ có người lợi dụng để làm giá, trục lợi, gây biến động bất thường

Ngoài ra còn rất nhiều ý kiến trái chiều vẫn đang trong quá trình dự thảo. Người dân, doanh nghiệp và thị trường đang chờ đợi cơ quan chức năng đưa ra một quyết định đúng, đạt được mục tiêu cơ chế giá đất để bảo vệ quyền lợi của không chỉ người dân mà còn bảo vệ quyền lợi của Nhà nước.

Trên đây là bài viết tham khảo của Công ty Luật TNHH Hanilaf. Hy vọng bài viết này sẽ cung cấp những thông tin hữu ích cho Quý khách khi muốn tìm hiểu về các vấn đề liên quan đến hình thức chuyển quyền sử dụng đất và một số điều cần lưu ý.

Nếu quý khách hàng còn bất kỳ vướng mắc, không hiểu về vấn đề này hay bất kỳ vấn đề pháp lý liên quan nào khác, Quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số tổng đài tư vấn miễn phí của Công ty Luật Hanilaf: 096 226 4737 để nhận được sự giải đáp thắc mắc kịp thời, nhanh chóng đến từ đội ngũ Luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm chuyên môn. Xin chân thành cảm ơn hợp tác của Qúy khách hàng!.

DD1816