Giải quyết tranh chấp đất không có giấy tờ?

Một trong những vấn đề khó khăn nhất trong việc giải quyết tranh chấp đất đai là việc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thường không rõ ràng nên gây không ít khó khăn, trở ngại cho tòa án, chính quyền. Vậy pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về vấn đề trên?

Đất không có giấy tờ thì tranh chấp giải quyết thế nào?

Kính chào quý Luật sư, tôi có sự việc như sau mong luật sư tư vấn giúp tôi: Gia đình tôi có một căn nhà cấp 4 (khoảng 30m2 buôn bán + 12m2 gác xếp bằng bê tông cốt thép + 15m2 bếp + 4m2 nhà vệ sinh) nằm bên cạnh quốc lộ 21B thuộc địa phận Hà Tây cũ được xây dựng và sử dụng từ tháng 02/2004 đến 30/4/2012.

Căn nhà được xây dựng trên diện tích (đất hành lang giao thông + 24m2 đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bố tôi đứng tên + 42m2 đất chưa có giấy tờ), 42m2 này thực chất là thùng, rãnh, ruộng mà gia đình tôi đã bồi đắp, đổ đất, 42m2 này đã được các bên xác nhận và lập thành văn bản ngày 20/04/2012, khi bắt đầu có tranh chấp với Bà nội tôi.

Cũng chính vì 42m2 đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà gia đình tôi xảy ra mâu thuẫn tranh chấp với Bà nội tôi. Vì nó mà ngày 01/05/2012, tất cả anh, em, con cháu (khoảng 15 người), xã hội đen (7 người đứng bảo kê) đã phá tan nát căn nhà trên của gia đình tôi. Phải nói thêm rằng Bà nội tôi đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 24m2 nhưng thực sự mảnh đất đang sử dụng có diện tích 96m2, vậy 72m2 đất chưa có giấy chứng nhận này sao không thấy ai nói tới?

Đến ngày 02/05/2012, Bố tôi có làm đơn gửi tới ủy ban Nhân Dân Xã Bích Hòa nhưng đến gần 6 tháng UBND mới mời 2 bên đến hòa giải lần 1 vào ngày 16/08/2012, lần 2 ngày 13/09/2012, và lần 3 ngày 01/10/2012. Sau cả 3 lần thì chỉ có kết luận 42m2 đất do bố tôi đã sử dụng chưa có giấy chứng nhận quyền sử đụng đất và gia đình về tự thỏa thuận và giải quyết, cả 3 lần đều không giải quyết việc phá hoại tài sản công dân.

Từ 01/05/2012 đến nay mảnh đất đó đang bị bỏ hoang mà ngổn ngang trên đó là những tài sản mà gia đình tôi mất bao công sức xây dựng, ở đó có cả mồ hôi nước mắt thậm chí cả máu (xảy ra ngày 01/05/2012), mỗi khi đi qua đó tôi cứ ứa nước mắt. Tôi kể ra sự việc trên có thể còn chưa chi tiết, còn thiếu sót, giờ đây, gia đình tôi đang cô độc không biết phải làm thế nào, tình cảm họ tộc bên nội coi như mất, nhà thì bị phá tan nát, người cũng bị đánh bầm dập. Tôi kính mong quý luật sư có thể tư vấn giúp gia đình tôi tìm lại công bằng, tìm ra con đường để xử lý sự việc trên (xử lý 42m2 đất tranh chấp và xử lý việc nhà tôi bị phá)

Trân trọng cảm ơn ! 

Trả lời:

Theo như bạn trình bày thì bố bạn sử dụng “42m2 đất chưa có giấy tờ”, miếng đất này đã được xây dựng và sử dụng từ tháng 02/2004 đến 30/04/2012 như vậy có nghĩa là bố bạn sử dụng miếng đất này từ tháng 02/2004? Ngoài ra “42m2 này đã được các bên xác nhận và lập thành văn bản ngày 20/4/2012” chúng tôi không hiểu mảnh đất này được xác nhận nội dung gì và do ai xác nhận? Về vấn đề này bạn có thể cung cấp thêm thông tin cho chúng tôi để chúng tôi có thể tư vấn chính xác cho bạn.

Bạn có thể tham khảo Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 để biết rằng miếng đất 42m2 này của bố bạn có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Còn về vấn đề anh em con cháu, xã hội đen đã phá nhà của gia đình bạn và gia đình bạn đã đưa ra xã hòa giải nhưng xã không hòa giải được bạn có thể làm đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân huyện để được giải quyết để yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sản cho gia đình bạn. 

Cách giải quyết tranh chấp đất đai khi không có Sổ đỏ?

Theo khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Sổ đỏ hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn 01 trong 02 hình thức giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền cụ thể:

– Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết đối với trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.

– Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết đối với trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất xảy ra tranh chấp theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Căn cứ giải quyết tranh chấp khi không có Sổ đỏ?

Theo khoản 1 Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có Sổ đỏ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:

“1. Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra.

– Theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì các bên tranh chấp có nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án. Chứng cứ là những gì có thật và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án tranh chấp đất đai.

– Căn cứ vào chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất như ý kiến làm chứng của những hộ gia đình hoặc cá nhân biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng thì Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định giải quyết hoặc Tòa án sẽ ra bản án để xác định người có quyền sử dụng đất.

2. Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;

3. Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

4. Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;

5. Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.”

– Việc giải quyết tranh chấp đất đai khi không có Sổ đỏ hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì chủ yếu phụ thuộc vào chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng do các bên tranh chấp đưa ra.

– Do không có Sổ đỏ hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên bên nào muốn thắng kiện thì bên đó phải cung cấp được chứng cứ nguồn gốc và quá trình sử dụng đất của mình. 

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi không có Sổ đỏ?

Cách 1: Yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết

– Trường hợp 1: Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết.

– Trường hợp 2: Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết.

Cụ thể:

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện:

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với giấy tờ như sau:

+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

+ Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã;

+ Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

+ Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Bước 1. Nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

– Chủ tịch UBND cấp huyện giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết

– Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ:

+ Thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết)

+ Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

Bước 4. Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành kết quả giải quyết

Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.

– Nếu đồng ý kết quả giải quyết tranh chấp thì kết thúc tranh chấp.

– Không đồng ý kết quả giải quyết thì:

+ Khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh

hoặc

+ Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của Chủ tịch UBND cấp huyện).

– Thời hạn giải quyết: Không quá 45 ngày;

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Chúng tôi rất sẵn lòng lắng nghe và giải quyết mọi khó khăn của quý khách liên quan đến Pháp luật về Đất đai. 

Gọi ngay tới số Hotline: 0962264737 hoặc tới địa chỉ Công ty tại 176 Đường Láng – Thịnh Quang – Đống Đa – Hà Nội để nhận được sự hỗ trợ.

DD0901