Cách tính thuế mua bán đất theo giá thị trường?

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang nghiên cứu phương án không tính thuế đất theo hợp đồng mua bán mà căn cứ vào bảng giá đất thị trường hàng năm. Vậy thuế mua bán đất theo giá thị trường như thế nào? Hãy cùng Luật HANILAF tìm hiểu qua bài viết dưới đây: 

Tính thuế mua bán đất theo giá thị trường

Bộ Tài nguyên và Môi trường đang nghiên cứu phương án thuế chuyển nhượng đất sẽ được tính theo bảng giá đất hàng năm, theo giá thị trường. Tính theo cách này thì cơ quan thuế sẽ không thu thuế theo hợp đồng mua bán công chứng mà thuế chuyển nhượng đất sẽ được tính theo bảng giá đất hàng năm, được xây dựng theo giá thị trường. 

Các địa phương sẽ được phân cấp trong việc xây dựng bảng giá đất và sẽ quyết định được việc bảng giá đất phù hợp với thị trường và điều kiện phát triển kinh tế xã hội của địa phương.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân

Khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng đất bất động sản bao gồm:

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chịu thuế là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên mua sẽ không phải chịu khoản thuế này. Trong trường hợp, các bên khi thực hiện hợp đồng có thỏa thuận về việc bên chuyển nhượng sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế thì khoản thuế thu nhập cá nhân bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp.

Căn cứ để tính thuế thu nhập cá nhân từ việc mua, bán đất là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất. Trong đó: Thuế suất đối với mua bán đất là 2% trên giá mua, bán hoặc giá cho thuê lại. Trường hợp hợp đồng mua bán đất có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân:

– Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc mua, bán đất được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất (2%)

Trường hợp mua bán nhà đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu sẽ dựa vào các tài liệu chứng minh hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc,… Nếu không có tài liệu chứng minh xác định tỷ lệ sở hữu thì nghĩa vụ thuế của mỗi người sẽ xác định theo tỷ lệ bình quân. 

Lệ phí trước bạ khi mua bán đất

• Lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng đất hai giá 

Giá tự khai của các bên cao hơn giá nhà nước thì được tính:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x giá chuyển nhượng theo hợp đồng

Trường hợp giá thấp hơn giá đất nhà nước thì:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích tính lệ phí trước bạ x Giá 1 m2 đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành)

Trong đó:

– Diện tích đất tính lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân do Phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế theo Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai

– Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

• Riêng trường hợp mua đất kèm nhà ở mà hợp đồng mua bán nhà đất không tách phần giá trị nhà và giá trị đất hoặc trường hợp mua bán riêng nhà ở (Chủ yếu là chung cư) thì lệ phí trước bạ sẽ là:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x giá 1m2 x tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ)

Trong đó: 

– Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

– Giá 1m2  là giá thực tế xây dựng mới

– Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ là do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

Như vậy, số lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà đất hai giá = 0,5% x giá lệ phí trước bạ theo giá nhà nước.

Phí công chứng

Theo quy định tại Điều 66 Luật công chứng 2014 quy định phí công chứng là mức phí được thu khi người yêu cầu công chứng phải trả cho tổ chức hành nghề công chứng để họ thực hiện công việc chứng nhận hợp đồng/ giao dịch, cấp bản sao hợp đồng/ giao dịch cho người yêu cầu công chứng… Và tùy thuộc vào mức giá mua bán nhà đất mà mức thu lệ phí công chứng sẽ khác nhau cụ thể:

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu  (đồng/trường hợp)
Dưới 50 triệu	50 nghìn đồng
Từ 50 triệu đồng – 100 triệu đồng	100 nghìn đồng
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
Từ trên 10 tỷ đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng
Trên 100 tỷ đồng	32,3 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/ trường hợp)

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. 

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm:

– Thứ nhất lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền đất là khoản thu mà tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất;

– Thứ hai, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính;

– Thứ ba, căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:

+ Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác;

+ Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân. 

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán đất

Căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu phí, lệ phí phù hợp.

– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất bao gồm: cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo như quy định của pháp luật;

– Căn cứ vào quy mô diện tích của thửa đất cũng như tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ và mục đích sử dụng đất, điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp khác nhau.

Ngoài ra, các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu (Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất) thì sẽ không phải nộp phí thẩm định hồ sơ.

Chúng tôi rất sẵn lòng lắng nghe và giải quyết mọi khó khăn của quý khách liên quan đến Pháp luật về Đất đai. 

Gọi ngay tới số Hotline: 0962264737 hoặc tới địa chỉ Công ty tại 176 Đường Láng – Thịnh Quang – Đống Đa – Hà Nội để nhận được sự hỗ trợ.

DD0988