Phí bảo trì chung cư là gì? Quy định pháp luật Nhà ở về phí bảo trì chung cư

Luật Nhà ở năm 2014 quy định rằng: Phí bảo trì chung cư là khoản phí được sử dụng để bảo trì các hạng mục thuộc sở hữu chung tại tòa nhà bị xuống cấp trong quá trình sử dụng.

Với đặc thù của tòa nhà ngoài các hạng mục căn hộ thuộc sở hữu riêng của từng chủ hộ thì còn có các diện tích thuộc sở hữu chung như: hành lang, hầm đỗ xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy, máy phát điện, hệ thống chiếu sáng… Do vậy trong quá trình vận hành khi phát sinh các sự cố hỏng hóc, xuống cấp thì cần thiết phải có nguồn kinh phí kịp thời khắc phục để hạn chế tối đa những ảnh hưởng nghiêm trọng tới đời sống cư dân.

 

Quy định pháp luật về phí bảo trì chung cư

Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 (Luật Nhà ở) và điểm b khoản 1 Điều 3 Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký giữa chủ đầu tư (CĐT) và người mua căn hộ kèm theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD, quy định phí bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được xác định thông qua các tiêu chí sau đây:

Thứ nhất, phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mà người mua hoặc thuê nhà phải nộp là 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác.

Thứ hai, thời điểm người mua hoặc thuê nhà phải đóng phí bảo trì nhà chung cư là khi nhận bàn giao nhà và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua. Ngay tại thời điểm nhận bàn giao nhà, người mua hoặc thuê sẽ phải nộp toàn bộ phí bảo trì nhà chung cư cho CĐT.

Thứ ba, chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí bảo trì tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu khi phí bảo trì thực hiện bảo trì không đủ. Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp phí bảo trì để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

 

Ai chịu trách nhiệm quản lý phí bảo trì chung cư?

Đối tượng chịu trách nhiệm quản lý phí bảo trì chung cư được quy định tại Điều 108 Luật Nhà ở 2014 như sau:

Sau khi thu quỹ bảo trì chung cư, trong vòng 7 ngày chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển khoản tiền đó vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm của một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

Sau 12 tháng kể từ thời điểm tòa nhà được bàn giao và đưa vào sử dụng và có trên 50% căn hộ nhận bàn giao, Chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu ra Ban quản trị tòa nhà.

Trong vòng 7 ngày làm việc kể từ khi thành lập, Ban quản trị nhà chung cư cần có văn bản đề nghị chuyển giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì nhà chung cư đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua sang tài khoản do Ban quản trị.

Tài khoản này được lập tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam do một hoặc nhiều thành viên thuộc ban quản trị đứng tên chủ tài khoản.

 

Sử dụng phí bảo trì chung cư như thế nào?

Chủ đầu tư phải có trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì nhà chung cư bằng cách thức gửi vào số tài khoản tiền gửi tiết kiệm được mở tại tổ chức tín dụng hiện đang hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam để thực hiện quản lý kinh phí này, đồng thời tiến hành thông báo cho cơ quan quản lý về nhà ở cấp tỉnh nơi có tòa nhà chung cư biết trong vòng thời hạn 07 ngày kể từ ngày chủ đầu tư thu kinh phí của người mua, người thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư đối với trường hợp thu kinh phí bảo trì theo tỷ lệ 2% nêu trên.

– Chủ đầu tư phải thực hiện việc chuyển giao toàn bộ kinh phí bảo trì nhà chung cư bao gồm cả phần lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị tòa nhà chung cư tiến hành thực hiện việc sử dụng, quản lý kinh phí theo quy định của pháp luật và đồng thời phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết về việc này trong vòng thời hạn là 07 ngày kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập; nếu những chủ đầu tư nào không tiến hành việc bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư sẽ có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà chung cư thực hiện các biện pháp cưỡng chế để buộc chủ đầu tư phải thực hiện trách nhiệm bàn giao theo các quy định của Chính phủ.

– Sau khi nhận được kinh phí bảo trì thì Ban quản trị nhà chung cư phải có trách nhiệm sử dụng, quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư theo đúng mục đích, đúng hạng mục cần phải bảo trì dựa trên các kế hoạch bảo trì đã được thông qua tại Hội nghị nhà chung cư hằng năm. Đối với việc sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư cho phần sở hữu chung thì phải có hóa đơn tài chính, có việc thanh toán và quyết toán theo như các quy định của pháp luật về tài chính và phải tiến hành báo cáo tại Hội nghị nhà chung cư.

Đối với những thành viên của Ban quản trị nhà chung cư mà có những quyết định về việc sử dụng kinh phí không đúng quy định thì sẽ bị xử lý theo các quy định của pháp luật và phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

– Đối với kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nêu trên chỉ được sử dụng nhằm mục đích bảo trì các phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư đó, nghiêm cấm việc sử dụng kinh phí này cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và sử dụng cho các mục đích khác; nếu thuộc trường hợp nhà chung cư buộc phải phá dỡ theo quy định mà kinh phí bảo trì nhà chung cư chưa được sử dụng hết thì sẽ được sử dụng để chi trả cho việc hỗ trợ tái định cư hoặc sử dụng để đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi đã được xây dựng lại.

Chủ đầu tư vi phạm trách nhiệm bàn giao phí bảo trì nhà chung cư sẽ bị xử lý theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP thông qua các chế tài sau đây:

– Xử phạt vi phạm hành chính: Chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 100 triệu đến 150 triệu do không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì và biện pháp khắc phục hậu quả đối với vi phạm này là Chủ đầu tư bị buộc bàn giao ngay phí bảo trì cho Ban quản trị. (điểm b khoản 7 Điều 66)

– Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; (Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP)

 

Thực trạng quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng giữa năm 2019, trong 458 vụ tranh chấp tại các dự án nhà chung cư có 68 vụ tranh chấp (chiếm khoảng 10.3%) liên quan đến việc quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư. Tại thành phố Hà Nội, có 254/492 chung cư (chiếm 52%), có 33/82 chung cư tái định cư (chiếm 40%) mà CĐT chưa bàn giao phí bảo trì cho BQT nhà chung cư. Giá trị phí bảo trì nhà chung cư phụ thuộc vào giá bán hoặc giá thuê nhà nên tại các thành phố lớn việc tranh chấp phí bảo trì càng trở nên gay gắt. Nhìn chung, đa số những tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng phí bảo trì chung cư là do CĐT không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần phí bảo trì cho BQT.

Theo khảo sát hiện nay, đa số các kiến nghị đăng tải trên phương tiện thông tin đại chúng về cách thức thu phí bảo trì nhà chung cư hướng đến một trong hai phương án sau đây: (i) Bãi bỏ hoàn toàn việc thu phí bảo trì nhà chung cư hoặc (ii) Giữ lại việc thu phí bảo trì nhà chung cư những thay đổi cách thu bằng cách chia nhỏ và thu theo tháng hoặc quý. Điển hình theo Công văn số 45/CV-HoREA của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) về thực hiện pháp luật về quản lý, sử dụng phí bảo trì nhà chung cư hiện nay theo hướng cần bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà. Hiệp hội Bất động sản cho rằng, quy định này không cần thiết, không hợp lý và tạo gánh nặng cho người mua nhà. Quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì 2% trong thời hạn 60 tháng (5 năm, cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư). Do đó, Hiệp hội Bất động sản kiến nghị sửa đổi về mức đóng phí bảo trì nhà chung cư nên chia đều hàng tháng.

 

Một số đề xuất hoàn thiện pháp luật

– Để bảo đảm phí bảo trì chung cư được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, tác giả cho rằng, cần áp dụng biện pháp ngăn chặn Chủ đầu tư chiếm dụng khoản phí bảo trì trong thời gian nắm giữ trước khi bàn giao. Vì vậy, cần sửa đổi khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014 theo hướng quy định tại thời điểm bàn giao nhà, Chủ đầu tư cần lập 2 tài khoản: (i) Tài khoản nhận trả tiền mua hoặc thuê nhà và (ii) Tài khoản nhận phí bảo trì chung cư. Đối với tài khoản nhận phí bảo trì sẽ thuộc quyền quản lý của Chủ đầu tư, nhưng tài khoản này sẽ được tổ chức tín dụng phong tỏa toàn bộ. Theo đó, khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014 được sửa lại như sau:

“Đối với kinh phí bảo trì sẽ được chủ sở hữu trực tiếp nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì tại thời điểm nhận bàn giao nhà và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán. Tài khoản phí bảo trì sẽ do chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết; đồng thời, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư ra quyết định phong tỏa tài khoản trên”.

– Sửa đổi điểm c khoản 2 Điều 36 Thông tư số 02/2016/TT-BXD theo hướng chủ tài khoản tiền gửi phí bảo trì nhà chung cư có mục đích để ở phải có trên hai thành viên Ban quản trị đồng chủ tài khoản.

– Sửa đổi điểm b khoản 7 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP theo hướng tăng phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến mức tối đa đối với hành vi không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận phí bảo trì, căn cứ vào phân hạng từng chung cư. Hiện nay, phân hạng chung cư căn cứ vào Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư. Mục đích và yêu cầu của Thông tư này nhằm xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý. Tổ chức, cá nhân đề nghị công nhận hạng nhà chung cư là Ban quản trị: trên 50% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đề nghị hoặc theo đề nghị của cơ quan xử lý vi phạm. Mức phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến mức tối đa căn cứ vào giá trị phí bảo trì mà Chủ đầu tư đang chiếm giữ trái pháp luật.

Trên đây là bài viết tham khảo của Công ty Luật TNHH Hanilaf. Hy vọng bài viết này sẽ cung cấp những thông tin hữu ích cho Quý khách khi muốn tìm hiểu về các vấn đề liên quan đến hình thức chuyển quyền sử dụng đất và một số điều cần lưu ý.

Nếu quý khách hàng còn bất kỳ vướng mắc, không hiểu về vấn đề này hay bất kỳ vấn đề pháp lý liên quan nào khác, Quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số tổng đài tư vấn miễn phí của Công ty Luật Hanilaf: 096 226 4737 để nhận được sự giải đáp thắc mắc kịp thời, nhanh chóng đến từ đội ngũ Luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm chuyên môn. Xin chân thành cảm ơn hợp tác của Qúy khách hàng!.

DD1807