Lầm tưởng: Mua đất xong thì nhà trên đất cũng thuộc sở hữu của mình?

Nhiều người lầm tưởng rằng cứ sang tên sổ đỏ trên đất thì nhà trên đất cũng là của mình. Tuy nhiên, theo pháp luật nhà hay công trình xây dựng trên đất cũng có đăng ký riêng và không phải mọi trường hợp sang tên đất xong thì nhà cũng đi kèm với đất. Vậy rủi ro khi mua đất đã có Sổ đỏ nhưng nhà trên đất chưa được cấp sổ là gì?

1. Mua đất kèm nhà nhưng nhà chưa đăng ký quyền sở hữu

Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện nhà ở khi tham gia giao dịch như sau: 

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

1. a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
2. b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
3. c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
4. d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”

Vì vậy, giao dịch sang tên sổ đỏ đất mà có nhà đã có nhà xây từ trước mà nhà lại không được đăng ký sở hữu phải thực sự lưu cẩn trọng 

Ngoài ra, căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải có bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng (phải có Sổ đỏ, Sổ hồng).

Theo đó, nếu nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì chỉ được công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vì không được công chứng, chứng thực nên khi đăng ký biến động (đăng ký sang tên) sẽ chỉ được sang tên quyền sử dụng đất còn nhà ở không được đăng ký. 

Trường hợp này chỉ chắc chắn phần quyền sử dụng đất sẽ được chuyển dịch cho chủ mới chứ không xác định được chủ sở hữu nhà trên đất của ai.

2. Khó làm Sổ đỏ, Sổ hồng nhà ở đứng tên người mua

Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước việc cấp Giấy chứng nhận được chia thành các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Có giấy phép xây dựng

* Mua trước ngày 01/7/2006

Có giấy phép xây dựng nhưng đứng tên người khác (tên người bán) thì chỉ được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đứng tên mình (sổ đứng tên người mua) nếu mua trước ngày 01/7/2006 như sau:

– Có giấy tờ mua bán (giấy tờ đó phải có chữ ký của các bên có liên quan và phải được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận).

– Không có giấy tờ về việc đã mua bán nhà ở trước ngày 01/7/2006 có chữ ký của các bên liên quan thì phải được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận về thời điểm mua.

* Mua từ ngày 01/7/2006 trở về sau

Nếu muốn cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở thì phải đứng tên chủ cũ (người bán).

Trường hợp 2: Không có giấy phép xây dựng

– Nếu nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

– Nếu không thuộc khu vực phải xin giấy phép xây dựng:

+ Phải có giấy tờ xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01/7/2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật.

+ Hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01/7/2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch.

Tóm lại, việc cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở để đứng tên người mua khó thực hiện về mặt luật và thực tế.

Chúng tôi rất sẵn lòng lắng nghe và giải quyết mọi khó khăn của quý khách liên quan đến Pháp luật về Đất đai. 

Gọi ngay tới số Hotline: 0962264737 hoặc tới địa chỉ Công ty tại 176 Đường Láng – Thịnh Quang – Đống Đa – Hà Nội để nhận được sự hỗ trợ.

DD1244