Đóng thuế tiền sử dụng đất khi cấp số đỏ lần đầu như thế nào?

Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003:

Theo quy định tại khoản 4, Điều 3 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP được hướng dẫn tại điểm a, khoản 2, Mục III,  Phần A Thông tư số 117/2004/TT-BTC thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ không phải nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp đất đang sử dụng ổn định được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003; trong trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 không có tranh chấp thì không phân biệt người người xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ là người đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 hoặc là người sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 (do nhận chuyển nhượng, thừa kế, hiến, tặng…) khi được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đều không phải nộp tiền sử dụng đất.

Điều 50 Luật đất đai năm 2003 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá  nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

1. a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
2. b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
3. c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
4. d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

1. e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất”.

Như vậy thửa đất có giấy tờ mua bán nhà đất năm 1985 thuộc trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại điểm (d) khoản (1) điều 50 Luật Đất Đai năm 2003. Mảnh đất còn lại giao dịch 1994 không thuộc trường hợp được miễn thuế sử dụng đất.

Quy định pháp luật về nghĩa vụ đóng thuế tiền sử dụng đất ?

Thuế tiền sử dụng đất hay được hiểu chính là khoản tiền mà người đang sinh sống, sử dụng một phần diện tích đất dưới sự bảo hộ của pháp luật Việt Nam. Hoạt động này được pháp luật đất đai hiện hành điều chỉnh và đảm bảo thi hành theo Khoản 21 – Điều 30, Luật Đất đai năm 2013 như sau :

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

 Như vậy, mọi hoạt động phát sinh trên đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hay được gọi là “thuế đất” thì chủ thể đang phát sinh những lợi ích trên nền đất đó phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định về một số trường hợp Nhà nước giao đất nhưng không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 54 – Luật Đất đai năm 2013 như sau :

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Luật này ;

+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định cho tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng ;

+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp ;

+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước ;

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp gồm : đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tư viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.

Ngoài những trường hợp nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo pháp luật quy định như trên, tất cả các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất đều có nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất nếu như muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

 

Hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo từng thời điểm cụ thể ?

– Theo quy định, đối với những trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà đáp ứng được một trong những loại giấy tờ sau đây thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất theo Khoản 1 – Điều 100 Luật đất đai năm 2013 như sau :

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 ;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất ;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 ;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật ;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

+ Ngoài ra, đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ nhưng có hộ khẩu thường trú tại địa phương; trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tài vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; được Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp trước ngày 01 tháng 07 năm 2014.

– Theo quy định, những trường hợp sử dụng đất ổn định trong thời gian dài nhưng không có các loại giấy tờ chứng minh khi muốn làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất mà người sử dụng được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền dựa trên những căn cứ sau đây : phần diện tích đất được giao sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; giá đất tính thu tiền sử dụng đất được căn cứ theo bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định theo từng địa phương. Cụ thể với các trường hợp sau :

+ Đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 993 mà không có các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng ;

+ Đất đã sử dụng từ thời điểm ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 mà không có các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng ;

+ Đất có nguồn gốc được giao nhưng giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định pháp luật.

Trên thực tế việc người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng đất nhưng chưa được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến. Không chỉ vậy, có những diện tích đất sử dụng lâu dài và ổn định từ đời ông bà, cha mẹ, đến đời con cháu không phát sinh tranh chấp hay chia quyền thừa kế, tách thửa thì họ cũng không có nhu cầu làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất của gia đình mình sinh sống.  Tuy nhiên, hiện nay khi Luật đất đai có nhiều thay đổi, nhu cầu sử dụng đất đai của con người tăng cao thì việc xin cấp Giấy chứng nhận cho phần đất của gia đình mình chính là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đang tự bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Lưu ý đối với những trường hợp không có giấy tờ chứng minh khi xin cấp Giấy chứng nhận cần phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

 

Quy định của Luật đất đai về đóng thuế sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu ?

Căn cứ theo quy định tại Điều 6 – Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau :

+ Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với trường hợp diện tích đất ở vượt mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất và những quy định về phương pháp điều chỉnh, so sánh giá đất theo quy định pháp luật tại Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ;

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm pháp luật theo quy định của các Nghị định hướng dẫn về Đất đai nhưng nay được Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất tại Bảng giá đất ; còn đối với trường hợp sai phạm như trên nhưng vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất và những quy định về phương pháp điều chỉnh, so sánh giá đất theo quy định pháp luật tại Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì nộp 100% tiền sử dụng đất ;

+ Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định và quy định về so sánh, điều chỉnh quy định tại Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất là 50 năm đến 70 năm tùy theo dự án đầu tư quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, xét về thời điểm đất sử dụng ổn định trước năm 1993 : nếu đúng pháp luật và đúng hạn mức thì người sử dụng đất được cấp sổ và không phải nộp tiền sử dụng đất, nếu vượt hạn mức thì nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm cấp sổ; nếu vi phạm pháp luật về đất đai thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.

– Tính tiền sử dụng đất khi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ đã sử dụng từ thời điểm từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 :

Căn cứ theo Điều 7 – Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau :

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định và những quy định về điều chỉnh, so sánh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ;

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định của các Nghị định hướng dẫn về đất đai nhưng nay được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất (nếu có) thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định và những quy định về điều chỉnh, so sánh giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ;

+ Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định và những quy định về điều chỉnh, so sánh giá đất tại Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất là 50 năm đến 70 năm theo từng loại dự án quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ;

+ Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định và quy định về điều chỉnh, so sánh giá đất tại Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất là 50 năm đến 70 năm quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 07 năm 2004:

+ Trường hợp đất ở ổn định từ 15/ 10/ 1993 đến trước 01/ 07/ 2004 có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất : Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 mà làm mất hoặc không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để sử dụng đất: 

• Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định và quy định về điều chỉnh, so sánh giá đất tại Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ;
• Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định và quy định về so sánh, điều chỉnh giá đất tại Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 :

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn, chiếm hoặc đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 nhưng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định về các trường hợp được bảo lãnh về đất đai thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định và quy định về điều chỉnh, so sánh giá đất tại Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định và quy định về điều chỉnh, so sánh giá đất tại Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất từ 50 năm đến 70 năm tùy từng dự án đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Kết luận : Tất cả những phân tích trên của Luật Minh Khuê cho trường hợp người sử dụng đất muốn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tính từ thời điểm trước ngày 01 tháng 07 năm 2004. Trên thực tế có rất nhiều trường hợp thời điểm sử dụng đất và Nhà nước giao đất khác nhau. Có những trường hợp Nhà nước không thu tiền sử dụng đất hoặc miễn tiền sử dụng đất cho người sử dụng.

Đối với trường hợp quý khách hàng hỏi về trường hợp đất của gia đình bạn mua và xây dựng nhà ở ổn định trên đất vào tháng 12 năm 2003 thì mức đóng thuế sử dụng đất sẽ căn cứ vào khoảng từ sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 là ở mức 50% đối với đất không quá hạn mức và 100% đối với diện tích đất giao quá hạn mức theo quy định và mức độ điều chỉnh, so sánh giá đất đai.

Chúng tôi rất sẵn lòng lắng nghe và giải quyết mọi khó khăn của quý khách liên quan đến Pháp luật về Đất đai. 

📞📞📞 Gọi ngay tới số 🔥🔥hotline: 0962264737 hoặc tới địa chỉ Công ty tại 176 Đường Láng – Thịnh Quang – Đống Đa – Hà Nội để nhận được sự hỗ trợ.

DD0030