Có được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không?

Hợp đồng thuê nhà là gì?

– Trước hết chúng ta cần hiểu hợp đồng thuê nhà thực chất là hợp đồng thuê tài sản, tài sản ở đây chính ly à nhà ở hợp pháp của chủ sở hữu nào đó. Mà hợp đồng thuê tài sản được quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định như sau:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Như vậy theo quy định trên thì hợp đồng thuê nhà là một dạng hợp đồng thuê tài sản được thể hiện ở hai dạng mục đích là để ở và để sử dụng vào mục đích khác. Và cũng được tuân theo các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật nhà ở năm 2014.

– Tại hợp đồng thuê nhà phát sinh quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên, đó là bên thuê nhà và bên cho thuê nhà. Các quyền lợi và nghĩa vụ được quy định cụ thể trong Bộ luật dân sự năm 2014 như một số quyền lời và nghĩa vụ sau:

+ Giá thuê: do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác. Nếu không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê nhà được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

+ Cho thuê lại: Bên thuê nhà có quyền cho thuê lại với nhà mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.

+ Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của nhà cho thuê

+ Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng nhà cho bên thuê

+ Nghĩa vụ bảo quản, sửa chữa nhà cho thuê

+ Nghĩa vụ sử dụng nhà thuê vào đúng công dụng, đúng mục đích

+ Trả tiền thuê nhà: Bên thuê nhà phải trả tiền thuê nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận, trừ các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

+ Trả lại tài sản thuê: Bên thuê nhà phải trả lại nhà thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng tình trạng đã thỏa thuận, trừ quy định khác của pháp luật.

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

– Chấm dứt hợp đồng thuê nhà là việc kết thúc quá trình thuê nhà mà bên cho thuê nhà và bên thuê nhà đã giao kết trước đó. Các quyền và nghĩa vụ của hai bên sẽ ngừng lại từ thời điểm chấm dứt.

– Về cơ bản chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ tuân theo các trường hợp của chấm dứt hợp đồng theo Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

+ Hợp đồng thuê nhbà đã hết thời hạn;

+ Do các bên thỏa thuận;

+ Cá nhân giao kết hợp đồng thuê nhà chết, pháp nhân giao kết hợp đồng thuê nhà chấm dứt tồn tại mà hợp đồng thuê nhà phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện. 

+ Hủy bỏ hợp đồng, đơn phương cấm dứt hợp đồng thuê nhà.

+ Chấm dứt khi đối tượng của hợp đồng (nhà) không còn. 

+ Trường hợp khác do luật quy định.

– Như vậy chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ do các bên thỏa thuận và một số trường hợp đặc biệt khác.

Có được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không?

– Chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn được hiểu là việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thuê nhà mà các bên thỏa thuận hoặc thời hạn thuê nhà theo quy định của pháp luật mà các bên không thỏa thuận thời hạn thuê nhà.

– Thời hạn thuê được quy định cụ thể tại Điều 474 Bộ luật Dân sự năm 2015 được quy định như sau:

“1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.”

– Theo quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015 thì chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ trong các trường hợp sau:

 + Hết thời hạn thuê nhà do các bên thỏa thuận;

+ Nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê;

+ Trường hợp không có thỏa thuận về thời hạn thuê nhà và việc xác định thời thạn thuê nhà theo mục đích cũng không thể xác nhận được thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà sẽ được chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

– Còn trong Luật nhà ở năm 2014 có quy định về thời hạn thuê nhà ở như sau:

“1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. 

2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.”

– Như vậy chúng ta có thể hiểu việc chấm dứt thời hạn thuê nhà sẽ do các bên thỏa thuận về thời hạn thuê và các quy định khác của luật.

– Việc có được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn hay không chúng ta sẽ căn cứ theo Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

“1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
3. a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
4. b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
5. c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
6. d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

1. e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôm, làng ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
2. g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
4. a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
5. b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
6. c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
7. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Như vậy căn cứ theo quy định trên có thể thấy việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn là được phép. Tuy nhiên phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 2 và khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 và phải thực hiện nghĩa vụ báo trước ít nhất 30 ngày cho bên còn lại.

Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn mà không tuân thủ theo các quy định của pháp luật thì phải bồi thường khi gây thiệt hại cho bên còn lại theo quy định của pháp luật./.

Chúng tôi rất sẵn lòng lắng nghe và giải quyết mọi khó khăn của quý khách liên quan đến Pháp luật về Đất đai. 

📞📞📞 Gọi ngay tới số 🔥🔥hotline: 0962264737 hoặc tới địa chỉ Công ty tại 176 Đường Láng – Thịnh Quang – Đống Đa – Hà Nội để nhận được sự hỗ trợ.

DD0066