Có được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa khi không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp?

Công ty luật TNHH HANILAF xin tư vấn về việc nhận chuyển nhượng đất trồng lúa khi người nhận chuyển nhượng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai hiện hành như sau:

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 có quy định rất rõ về các điều kiện người sử dụng đất cần đáp ứng để có thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 188, cụ thể như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ các trường hợp được quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo cho việc thi hành án;
• Đất nằm trong thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp đất có thời hạn sử dụng đất. 

Điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa 

Pháp luật đất đai không có quy định cấm chuyển nhượng đất trồng lúa, tuy nhiên khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là đất trồng lúa thì ngoài việc người chuyển nhượng cần đáp ứng các yêu cầu được quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì người nhận chuyển nhượng cũng cần đáp ứng các yêu cầu khác của Luật đất đai, cụ thể Khoản 3 Điều 191 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”.

Như vậy ngoài việc bên chuyển nhượng đất trồng lúa có đủ điều kiện thì người nhận chuyển nhượng cũng phải đáp ứng yêu cầu phải là cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì mới được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp cần được xác định trong trường hợp như sau:

• Giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2013;
• Đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân;
• Công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân  ;
• Thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân mà cần xác định đối tượng được bồi thường, hỗ trợ.

Quy định về cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Nếu không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Căn cứ để xác định đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp được hướng dẫn như sau:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa thì sẽ căn cứ vào việc cá nhân đó có thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối với những đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội. Cụ thể Điều 3 quy định như sau:

“2. Các căn cứ  để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;

b) Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;

c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;

d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này.”

Căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT thì căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi làm thủ tục đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa thì căn cứ vào việc hộ gia đình, cá nhân đó có ít nhất một thành viên không thuộc đối tượng hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hư, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội, cụ thể như sau:

“3. Căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;

b) Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;

c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;

d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này.”

Các trường hợp không được chuyển nhượng, sang tên đất trồng lúa 

Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013 (Khoản 1 Điều 188 và Khoản 3 Điều 191) thì khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa thì bên bán cần phải đủ các điều kiện để được chuyển nhượng và bên mua phải thuộc các trường hợp được nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa, như phân tích ở trên. Dựa trên các điều kiện để được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa, nhận thấy có 3 trường hợp cụ thể không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa, cụ thể như sau:

Bên chuyển nhượng không đủ điều kiện chuyển nhượng

Theo Khoản 1 điều 188 Luật đất đai năm 2013 người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng khi:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Như vậy, nếu bên chuyển nhượng thiếu một trong các điều kiện được quy định ở trên thì sẽ không thể thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp.

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế

Khoản 2 Điều 191 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

Căn cứ theo quy định nêu trên thì các tổ chức kinh tế sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của các hộ gia đình cá nhân trừ trường hợp họ được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp

Như đã phân tích ở trên thì theo quy định tại Khoản 3 Điều 191 Luật đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.

Chúng tôi rất sẵn lòng lắng nghe và giải quyết mọi khó khăn của quý khách liên quan đến Pháp luật về Đất đai. 

Gọi ngay tới số Hotline: 0962264737 hoặc tới địa chỉ Công ty tại 176 Đường Láng – Thịnh Quang – Đống Đa – Hà Nội để nhận được sự hỗ trợ.

DD0999