Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.

Luật sư tư vấn về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu khi nào? Quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp hợp đồng bị vô hiệu được pháp luật bảo vệ ra sao? Nếu bạn gặp vấn đề này cần tư vấn, hỗ trợ giải đáp những thắc thắc, đưa ra hướng giải quyết đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp cho bạn,

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.

Câu hỏi: Tôi tên S ở tiên du bắc ninh. Xin hỏi tôi có bán mảnh đất dịch vụ giãn dân theo chế độ chính sách 2011 là 30m2/một lao động cho cô A, đến năm 2014 chính sách trên thay đổi chỉ còn 10% trên diện tích mất. Đến nay, tôi đã vay mượn mua trả cô A theo chính sách 2011 là 80% số đất theo chính sách 2011. Số đất còn thiếu của chính sách 2011 là 20m2. Năm 2014 cô A mang người uy hiếp tôi trả tiền đòi đủ đất, do kinh tế hạn hẹp tôi không có điều kiện trả đất cho cô A. Đến nay cô A đã thỏa thuận trả tiền theo hàng tháng theo khả năng thu nhập của tôi số tiền phải trả cho cô A là 20m2 x 6.500.000 vnd theo giá 2011 nhưng cô A không xuống thanh toán tiền hàng tháng mà lại viết đơn kiện tôi lên công an điều tra tôi xin hỏi tôi phải làm gì để giải quyết việc này…?

Nội dung tư vấn: Theo như bạn trình bày: “bán mảnh đất dịch vụ giãn dân theo chế độ chính sách 2011 là 30m2/một lao động cho cô A, đến năm 2014 chính sách trên thay đổi chỉ còn 10% trên diện tích mất”, sau khi chính sách thay đổi cắt giảm đi diện tích đất giao cho người dân so với diện tích định giao ban đầu nên bạn đã phải vay mượn để mua đền bù lại số đất còn thiếu cho cô A để đủ với diện tích như đã lên kế hoạch được bán khi chưa thay đổi chính sách. Theo đó, thì chúng tôi có thể hiểu là việc bạn bạn mảnh đất thuộc chính sách giãn dân trên khi chưa được cấp sổ đỏ đối với mảnh đất này thì bạn hoàn toàn không được quyền bán mảnh đất trên theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Do bạn không đủ điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nên giao dịch giữa bạn và cô A không được pháp luật công nhận hay nói cách khác, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 28 Bộ luật Dân sự:

“Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”.

Khi giao dịch dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, cô A và bạn phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Theo đó, cô A sẽ phải trả lại phần diện tích đất cho bạn và bạn phải trả lại tiền cho cô A theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự:

“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Lưu ý: Việc trả lại đất của cô A chỉ áp dụng đối với mảnh đất được chuyển nhượng như thời điểm chính sách năm 2014 còn đối với diện tích đất mà bạn mua để đền bù cho cô A được coi là hợp đồng mới độc lập và các bên vẫn phải thực hiện quyền và nghĩa vụ cho nhau như bình thường.

Để chấm dứt mâu thuẫn giữa bạn và cô A và giải quyết mọi chuyện phát sinh trên cơ sở tình cảm mà thì bạn nên có cuộc gặp gỡ thỏa thuận riêng với cô A về chuyện đền bù số đất như ban đầu, phân tích về hậu quả khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu là vô hiệu để có thể thương lượng kéo dài thời gian thực hiện việc đền bù đất. Nếu như cô A vẫn kiên quyết mang người uy hiếp trả tiền đòi đủ đất hay viết đơn kiện lên công an điều tra thì bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án nhân dân huyện nơi có mảnh đất tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và cô A là vô hiệu. Khi hợp đồng được tuyên là vô hiệu thì hậu quả phát sinh như đã trình bày ở trên.

Chúng tôi rất sẵn lòng lắng nghe và giải quyết mọi khó khăn của quý khách liên quan đến Pháp luật về Đất đai. 

Gọi ngay tới số Hotline: 0962264737 hoặc tới địa chỉ Công ty tại 176 Đường Láng – Thịnh Quang – Đống Đa – Hà Nội để nhận được sự hỗ trợ.

DD0848