Lập vi bằng để mua bán, chuyển nhượng nhà đất có được không?

Vi bằng là gì?

– Theo quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP định nghĩa về vi bằng thì vi bằng được hiểu như sau:

“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.”

– Như vậy, dựa vào quy định trên, có thể hiểu vi bằng được lập dưới hình thức bằng văn bản được dùng để ghi nhận các sự kiện, hành vi mà có thật trên thực tế trong phạm vi toàn quốc theo yêu cầu của các cá nhân, cơ quan, tổ chức và người có thẩm quyền thực hiện là Thừa phát lại sẽ chứng kiến trực tiếp sự việc và lập vi bằng theo yêu cầu đó 

Giá trị pháp lý của vi bằng trong mua bán nhà đất

– Khi mua bán nhà đất nhiều người cho rằng vi bằng có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đã được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, quan điểm cũng như cách hiểu như trên là không đúng với quy định pháp luật về đất đai cũng như về giá trị pháp lý của vi bằng trong giao dịch.

– Về nguyên tắc, khi hai bên thực hiện chuyển nhượng mua bán nhà đất thì phảo lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng theo quy định của pháp luật tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và Điều 42 Luật công chứng 2014, hình thức chuyển nhượng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà đất thì mới có giá trị pháp lý hay nói cách khác là được pháp luật công nhận. Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết bằng giấy viết tay hoặc chỉ lập vi bằng thì sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ khi có tranh chấp.

– Căn cứ vào Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định giá trị pháp lý của vi bằng như sau:

• Pháp luật khẳng định vi bằng không thể thay thế cho văn bản đã công chứng, chứng thực hoặc văn bản hành chính khác;
• Vi bằng được pháp luật tố tụng công nhận làm nguồn chứng cứ Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự hoặc hành chính nếu có phát sinh tranh chấp; 
• Vi bằng được xem là căn cứ thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân.

– Như vậy, vi bằng không thể được dùng để thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng hoặc chứng thực. Thay vào đó vi bằng chỉ được dùng để làm nguồn chứng cứ hoặc căn cứ chứng minh có tồn tại việc giao dịch giữa các bên trong giao dịch cũng như các công việc mà hai bên đã thực hiện.

Các trường hợp không được lập vi bằng

– Người có yêu cầu lập vi bằng cũng cần lưu ý các trường hợp pháp luật không cho phép Thừa phát lại được lập vi bằng theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP cụ thể:

• Thừa phát lại không nhận lập vi bằng đối với những việc làm mà liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân hoặc cho các đối tượng là người thân thích; 
• Thừa phát lại bị cấm lập vi bằng đối với việc xác nhận nội dung hoặc ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
• Cấm lập vi bằng để xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đại đức xã hội đối với các bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại hay xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính. 
• Cấm lập vi bằng để ghi nhận sự kiện, hành vi chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, hoặc tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu.
• Cấm lập vi bằng để ghi nhận các sự kiện, hành vi của người yêu cầu để thực hiện các giao dịch trái pháp luật.

– Như vậy, pháp luật cũng quy định rõ Thừa phát lại không được lập vi bằng để thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên, Thừa phát lại vẫn được phép lập vi bằng ghi nhận các sự kiện liên quan đến việc chuyển nhượng nhà đất bao gồm:

• Ghi nhận có việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên trên thực tế hoặc dùng làm chứng cứ chứng minh khi có tranh chấp phải ra Tòa hoặc dùng để làm chứng cứ trong các quan hệ pháp lý khác; 
• Ghi nhận việc đặt cọc tiền giữa các bên mua bán;
• Dùng để xác định tình trạng nhà đất;…

Hình thức của vi bằng

Vi bằng được lập bằng văn bản tiếng Việt, có nội dung chủ yếu sau đây:

• Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;
• Địa điểm, thời gian lập vi bằng;
• Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng;
• Họ, tên người tham gia khác (nếu có);
• Nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận; 
• Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;
• Chữ ký của Thừa phát lại, dấu Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ có yêu cầu).

Kèm theo vi bằng có thể có các tài liệu chứng minh; trường hợp tài liệu chứng minh do Thừa phát lại lập thì phải phù hợp với thẩm quyền, phạm vi.

* Lưu ý: Vi bằng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự; vi bằng có từ 02 tờ trở lên phải được đóng dấu giáp lai giữa các tờ, số lượng bản chính của mỗi vi bằng do các bên tự thỏa thuận.

Điều kiện để thực hiện chuyển nhượng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 

+ Đang trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 

Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Bước 1:  Công chứng, chứng thực hơp đồng chuyển nhượng

Khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất cần chuyển nhượng.

Hồ sơ các bên cần chuẩn bị khi làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất tại văn phòng công chứng như sau:

– Bên chuyển nhượng:

+  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu;

+ Sổ hộ khẩu;

+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).

+ Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).

– Bên nhận chuyển nhượng:

+ Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.

+ Sổ hộ khẩu;

+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân)

Trường hợp chứng thực hợp đồng chuyển nhượng tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất;

+ Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực (mang bản chính để đối chiếu).

+ Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

• Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Hai bên mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải đóng các khoản phí sau:

– Thuế thu nhập cá nhân: Căn cứ tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng

(Hai bên mua, bán thỏa thuận về việc ai sẽ là người nộp, nếu không thỏa thuận được thì bên bán sẽ là người có nghĩa vụ nộp vì là người có thu nhập)

– Phí thẩm định hồ sơ: Mỗi tỉnh thành sẽ có mức phí khác nhau do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành.

– Lệ phí trước bạ: 

+ Trường hợp 1: Khi giá trị chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

+ Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất

(Hai bên mua, bán thỏa thuận về việc ai sẽ là người nộp, nếu không thỏa thuận được thì bên mua sẽ là người có nghĩa vụ nộp)

• Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Sau khi công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng xong thì các bên đến văn phòng đăng ký đất đai nộp hồ sơ. Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân nộp  tại Ủy ban nhân nhân cấp xã nơi có đất xã, phường, thị trấn nếu có nhu cầu.

Thành phần hồ sơ khi nộp:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực; 

+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN;

+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có)

• Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thời gian giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn (Thời hạn này không tính ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định).

Chúng tôi rất sẵn lòng lắng nghe và giải quyết mọi khó khăn của quý khách liên quan đến Pháp luật về Đất đai. 

📞📞📞 Gọi ngay tới số 🔥🔥hotline: 0962264737 hoặc tới địa chỉ Công ty tại 176 Đường Láng – Thịnh Quang – Đống Đa – Hà Nội để nhận được sự hỗ trợ.

DD0099